Умные технологии в девелопменте

2 октября 2023 года в Екатеринбурге состоялся круглый стол, посвященный умным технологиям в строительстве. Мероприятие под названием «Умные технологии в девелопменте: плюсы и минусы» прошло в онлайн формате в пресс-центре ТАСС-Урал и собрало застройщиков, эксплуатантов и разработчиков систем автоматизации ЖКХ.

В мероприятии принял участие Андрей Николаевич Походня — директор проектного департамента ПАО Ростелеком по работе с крупными корпоративными клиентами. Выдержки его выступления собраны в отдельном видео, а трансляция всей встречи доступна по ссылке.

Краткие тезисы выступления в виде вопросов и ответов:

Для чего нужны умные технологии в строительстве?

Умные технологии, используемые в инженерных сетях зданий и сооружений, служат для решения двух задач: а) экономия ресурсов, т.е. снижение стоимости владения объектом и б) комфорт жильцов.

Кто является потребителем умных технологий?

Умные технологии отвечают запросам сразу трех групп эксплуатантов: владельцев домов, арендаторов коммерческой недвижимости и жителей частных квартир.

Как в общих чертах работает «Умный дом»?

В первую очередь происходит сбор информации и аналитическая обработка потребления ресурсов. Затем выстраивается информационная модель здания (BIM-модель), призванная оптимизировать потребление, например, в зависимости от погоды. В этой же модели учитываются требования эксплуатантов с разбивкой на три основные группы: индивидуальное жилье, места общего пользования и коммерческие помещения. Важно отметить, что цифровизация помогает применять методы предиктивной аналитики, которые позволяют оповещать эксплуатирующие компании о времени планового ремонта и о возможных местах возникновения аварий.

Какие требования должны предъявляться к инфраструктуре умного дома?

Закладывая в проект то или иное оборудование, девелопер должен предусмотреть его интеграцию со всеми инженерными системами умного дома, а именно устройства должны обладать стандартизированными интерфейсами и соответственно общаться с внешним миром по стандартным протоколам обмена данных. Иначе цифровизация будет невозможна и всё сведется к фиксации показаний приборов учета.

Как цифровизация связана со СНиПами, например, при расчете энергопотребления здания?

Строительная отрасль консервативна и, к сожалению, при проектировании сооружений закладываются табличные показатели, такие как нормативы пикового энергопотребления или водоснабжения, которые значительно отличаются от реального потребления. Но рано или поздно ситуация изменится и будут учитываться показатели многочисленных датчиков и аналитика той же самой BIM-модели, которые позволят не перезакладывать лишнее и более точно рассчитывать капитальные затраты на стадии проектирования. Эта аналитика должна прийти проектные институты и обновить СНиПы.

Какие российские решения в области автоматизации строительной отрасли и ЖКХ смогли решить задачу импортозамещения?

В строительстве российские решения в отдельных случаях опередили зарубежные разработки, главным образом в области программного обеспечения. В некоторых девелоперских проектах, например, в ЖК Сколково закладывается вызов лифта и управление инженерными системами непосредственно из квартиры. Вне строительной индустрии, например, в сфере автоматизации производственных процессов и в микроэлектронике в целом ситуация сложнее. Вместе с тем дефицит оборудования автоматизированных систему управления в строительстве и ЖКХ, связанный с уходом иностранных производителей постепенно уходит.

В каких секторах умные технологии наиболее востребованы?

Безусловно главными потребителями технологий умного дома являются застройщики, работающие на рынке элитного жилья, где квадратный метр должен подкрепляться большим функционалом. Дома эконом-класса требуют предложения минимальной цены, поэтому удорожание строительства, связанное с применением систем автоматизации, усложняет их внедрение. Вместе с тем, если элементы умного дома повысят стоимость объекта допустим на 3%, то удорожание на начальном этапе не должно поставить крест на проекте, потому, что без интеллектуальных систем управления условно говоря задвижки, клапаны и краны будут регулироваться вручную. Понятно, что существенной экономии ресурсов в этом случае получить нельзя, не говоря уже о комфорте. Однако исполнительные механизмы и ряд датчиков инженерной инфраструктуры, необходимые для реализации по крайней мере базовых функций умного дома есть даже у недорого жилья — их надо только подключить к единой цифровой системе.

Применяется ли цифровой двойник в девелопменте?

Цифровой двойник — достаточно модная тема, но если отбросить хайп, то за ней стоят вполне реальные системы, это математическая, физическая, финансовая и коммерческая модель объекта. В приложении к девеломпенту реализация цифровых двойников воплощается, например, в уже упомянутых BIM-моделях, где множество систем привязаны к планировке здания. Далее добавляются параметры эксплуатации объекта, включая весь его жизненный цикл вплоть до утилизации.

Какие системы умного дома будут востребованы, а какие уйдут за ненадобностью?

Слово «умный» нужно применять обоснованно, умные технологии — это в первую очередь коммерчески эффективные технологии. Если к примеру «умная» скамейка у подъезда или вызов лифта из квартиры приносят пользу, то они прочно войдут в арсенал умного дома.

Говоря об умном доме нельзя обойти технологии искусственного интеллекта. Ранее все инженерные системы эксплуатировались отдельно — лифты, теплоснабжение и другие коммуникации всегда были независимы друг от друга. Но в рамках единого информационного пространства происходит сбор большого количества данных, проанализировав которые можно подстраиваться под конкретные условия эксплуатации. Например, отапливать помещения исходя из наполняемости здания, включать один, а не два котла, использовать более эффективный ламинарный поток воды, а не подавать теплоноситель под максимальным напором. Чем больше будет накоплено данных, тем эффективнее будет ИИ.

Какие проблемы связаны с внедрением технологий умного дома?

Главной проблемой является малая осведомленность жильцов о возможностях цифровых технологий. Не все ментально готовы воспринять новые веяния, поэтому учитывая принятие решений путем голосования на общем собрании жильцов далеко не всем технологиям умного легко «зайти» в уже построенный дом. В этом плане строители должны проявлять инициативу и закладывать решения на перспективу. В частности, людям с ограниченными возможностями могут понадобиться системы контроля физического состояния и вызова экстренной помощи — такие системы нужно устанавливать заранее. Определенную работу по повышению цифровой грамотности всех участников рынка должно вести и ведет министерство цифрового развития. Благодаря выделению государственных грантов и фондов происходит постепенное внедрение умных технологий в девелопменте.