Первичка стоит слишком дорого?

Больше всего такое различие тревожит в контексте льготной ипотеки, которая распространяется в основном на первичный рынок. Возможно, из-за вмешательства государства цены на новостройки стали искусственно завышены.

Но появилась интересная академическая статья (авторы Рощина и Литвинова), которая делает более аккуратную оценку.

Дело в том, что новое жилье может стоить дороже по объективным причинам:

— отсутствие проблем с предыдущими собственниками

— субъективная ценность жилья, в котором никто не жил

— лучше район

— более высокое качество жилья

— современные планировки, удобные входные группы

Чтобы проконтролировать сторонние эффекты, исследователи используют пары квартир с одинаковыми характеристиками (этаж, тип дома, площадь квартиры), но из разных сегментов рынка (первичка, вторичка), используя два подхода.

➡️ Сравнивают схожие квартиры в радиусе 300 м, чтобы контролировать качество района.

➡️ Сравнивают квартиры в рамках одного жилого комплекса (часть квартир уже продается на вторичном рынке, а часть готовых квартир еще доступна от застройщика).

▫️ Для первого подхода статистическое значимое различие в ценах между новыми и старыми квартирами выявлено только для 41 региона, при чем в 5 регионах новостройки дешевле. И даже в тех регионах, где первичка все же дороже, медианный разрыв цен составляет менее 10%.

▫️ Более строгий подход со сравнением квартир в рамках одного ЖК выявил еще меньше различий: только в 8 регионах квартиры от застройщика дороже, а в 12 регионах дешевле.

Вывод:

Разница между ценами нового и старого жилья больше объясняется разницей в качестве квартир. Если качество аккуратно проконтролировать, то и различие в ценах становится небольшим.