Как себя вести УО при рейдерском перехвате управления апартаментами?

Введение

Представим ситуацию: в комплекс апартаментов, находящийся под управлением УО, без уведомлений о приёме-передаче управления, приезжает группа лиц. В неё входят генеральный директор организации-захватчика и его помощники: юристы, сотрудники ЧОП, рабочие.

Группа указанных лиц берёт под свой контроль технические помещения комплекса и даже офис УО в этом здании: выгоняет силой сотрудников из помещений, меняет замки или заваривает двери.

Введём в историю дополнительную особенность — объект в вашем управлениеи является не просто жилым комплексом, а комплексом апартаментов, деятельность по управлению, которым не регулируется жилищным кодексом РФ. Таким образом, жилищная инспекция, которая должна решать кого включать в лицензию управления МКД, тут не даст однозначного ответа: кто прав, кто виноват.

Получить дополнительную информацию о рейдерском захвате

Необходимо получить дополнительную информацию о происходящей ситуации — нужно, чтобы несколько сотрудников из разряда топ- менеджмента отправилась на место рейдерского захвата и подробнее узнали о конфликте: уточнили название УО и ЧОПа, которое участвует в перехвате управления комплексом апартаментов; узнали у жителей как проходили первые минуты рейдерского перехвата, опросили сотрудников офиса о подробностях рейдерского захвата. Коллективная осведомлённость в таком происшествии — ключевой фактор успешного решения проблемы.

Чтобы лучше понимать психологию поступков сотрудников или собственников организации, которая совершила рейдерский захват, нужно внимательнее посмотреть на деятельность этой организации — на её финансовые показатели и прочее. Скорее всего, эти данные будут далеко не радужными. Чаще всего на рейдерский захват объектов идут компании с большими долгами или с отсутствием домов под управлением.

Подключить к противодействию рейдерскому захвату службу безопасности

Вроде бы вся информация о происшествии собрана, но результат пока остаётся прежним — рейдеры продолжают оставаться на том же месте и не давать ни жителям, ни УО доступа к необходимым жизнеобеспечивающим коммуникациям, например: сработала система автоматизированной противопожарной защиты, после проверки — тревога оказалась ложной, но для отмены срабатывания и перезапуска лифтов и вентиляции нужно попасть в помещения, где находится оборудование, но из — за рейдерского перехвата доступа к шахте лифта и техническому помещению нет.

Тогда стоит подключать свою службу безопасности, которая примет меры для освобождение жилого комплекса от сотрудников стороннего ЧОПа и откроет доступ к техническим помещениям.

Служба безопасности при освобождении должна руководствоваться нормами законодательства РФ, а если есть решение суда, то его должны исполнять судебные приставы, а не ЧОП.

В случае, если в УО отсутствует служба безопасности, то придётся использовать оперативную помощь правоохранительных органов.

Провести инвентаризацию имущества компании после рейдерского захвата

После того как рейдеров в здании больше нет, то необходимо провести инвентаризацию имущества компании, которое какое-то количество часов или дней было подконтрольно группе лиц, осуществивших захват.

В случае, если после инвентаризации выясняется, что повреждены замки от входных дверей, похищено имущество компании и личные вещи сотрудников, то необходимо незамедлительно подать заявление по данному факту в правоохранительные органы.

К той же теме с взаимодействием с правоохранительными органами относится подача заявления о возбуждении уголовного дела по статье 330 УК РФ «самоуправство» .

Юридическое противодействие конфликту

Основанием для вступления в полномочия по управлению объектом недвижимости считается протокол общего собрания собственников, в котором чётко указано название выбранной собственниками управляющей организации.

Однако, это решение жителей компания, решившаяся на рейдерский захват, может и фальсифицировать через подделку бюллетеней для голосования. Окончательный ответ на эти гипотезы сможет дать решение суда или приговор по уголовному делу после расследования правоохранительными органами, в которые нужно будет направить иск о признании ОСС недействительным и заявления о подделке подписей от жителей по ст. 327 УК РФ.

Также нужно провести новое общее собрание собственников для защиты своего права на управление комплексом апартаментов.

Помимо этого, важно иметь возможность в процессе судебного разбирательства наложить обеспечительные меры согласно статье 140 ГПК или ст. 8 АПК РФ на основании заявления о принятии мер с целью недопущения сторонней управляющей организации к управлению комплексом апартаментов и возможности выставлять квитанции за коммунальные услуги для жителей, так как те рискуют потерять свои деньги.

Далее следует проявление оперативной инициативы по нахождению информации по поводу «чужого» ЧОПа, за которым может последовать отзыв лицензии у последних в случае жалобы в федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные в сфере частной охранной деятельности, или его территориальные орган, которые предоставляют лицензии на осуществление частной охранной деятельности. (По закону РФ от 11.03.1992 № 2487-1 (ред. от 25.12.2023) «О частной детективной и охранной деятельности в Российской Федерации» Статья 11.2. Лицензирование частной охранной деятельности).

Проанализировать опыт других компаний в разрешении подобных конфликтов

Когда мы, узнав о поддельном ОСС, получили сам протокол и обратились с иском в суд, прошли череду судебных заседаний, дали объяснения в полиции, но результата все эти действия не принесли, то желательно немного отвлечься и изучить информацию о подобных делах, которые происходили с другими компаниями, чтобы лучше понимать возможные дальнейшую судьбу разбирательств, а также возможных действий от враждующей стороны.

Приводим пример одного такого дела ниже:

В апреле 2023 года управляющая компания от одного застройщика якобы совершила «рейдерский захват» комплекса апартаментов с участием 15 вооружённых людей в масках, которым управляла всё время с момента постройки ЖК.

Мнения обеих сторон:

— УК от застройщика заявила, что обслуживает комплекс апартаментов на основании решения собственников от 9 августа 2023 года.

— УК района, в котором находится комплекс апартаментов, заявила, что по решению ОСС является законным представителем жителей комплекса апартаментов с 2020 года как УО. Жители апартаментов были согласны с их утверждением и устно подтверждали факт своего выбора УК.

Жители комплекса апартаментов говорили о том, что смену управляющей компании они организовали в результате решений в Тверском районном и Московском городском суде о признании ОСС законным по выбору УК.

Пресс-служба компании застройщика сообщала о том, что решение этих судов признаны нелигитимными. И добавляла о том, что УО района представила уведомление об отказе заключать договоры с собственниками.

Ответом на обвинение в «рейдерском захвате» офиса управляющей компании стало сообщение от застройщика: УО района приняла попытки незаконно занять офис управления. Считаем данные действия неправомерными и несущими риски для безопасного проживания жителей".

Учесть опыт и сделать выводы из ситуации

В конце материала сделаем общий вывод из этой смодулированной истории: старайтесь переводить даже самый затяжной конфликт за право законно управлять объектом в мирное русло, так как «худой мир лучше доброй ссоры». Для этого нужно:

— владеть информацией об учредителях противоборствующей организации и реальных бенефициаров этой УО;

— всегда быть готовым освободить комплекс апартаментов с помощью службы безопасности или правоохранительных органов;

— провести инвентаризацию имущества компании на объекте;

— отправить в суд иск о признании ОСС недействительным и заявления о подделке подписей от жителей, и организовать повторное собрание собственников;

— проанализировать причины проведения рейдерского перехвата объектов со стороны владельцев сторонней организации;

— запастись терпением, которое в обязательном порядке развивается в процессе работы в сфере управления недвижимостью.