Куда вложить 1 млн руб. в 2025, чтобы не прогореть: МСБ/pre-IPO или коммерческая недвижимость

Акции на публичном рынке скачут вместе с новостями. Коммерческая недвижимость даёт стабильный доход, но без кредита он часто ниже ключевой ставки. Частные сделки МСБ и pre-IPO выглядят перспективно, но пугают неликвидностью, даун-раундами и длинным lock-up.

Как вложить 1 млн руб., чтобы получить доход и не «забетонировать» капитал на годы? Ниже — краткий разбор с цифрами и рисками. В конце — чек-лист и как Finmuster упрощает выбор.

Вариант 1. Коммерческая недвижимость

Доходность. По Москве/МО: офисы ~10—12% годовых, склады ~11—13%, стрит-ритейл/ТРК ~11—13%. В качественных бизнес-центрах, складах и стрит-ритейле почти все площади сданы арендаторам — свободных метров мало, аренда обычно индексируется.

При ставке 16,5%. Без улучшений объекта или без умеренного кредита чистая доходность часто ниже ключевой. Премию к ставке обычно дают:

Value-add: сделать ремонт, сменить концепцию, повысить аренду.Кредит (левередж): брать долг аккуратно и следить, чтобы платежи по нему уверенно покрывались ареной (DSCR), но помнить о риске роста ставок.

Ликвидность. Продать объект или долю в SPV реально, но это не быстро: выход обычно занимает несколько месяцев.

Вариант 2. Доли/акции малого и среднего бизнеса через инвестиционные платформы

Правовой контур. Краудинвестинг в периметре 259-ФЗ: операторы в реестре ЦБ, раскрытие, регламенты; права инвесторов учитываются у регистратора — владение не зависит от судьбы площадки.

Доходность vs ставка. Универсальных «средних» нет — решают дивиденды/обратный выкуп/экзит. Бенчмарк простой: премия к 16,5% должна быть обоснована метриками.

Ликвидность. Средняя (дивиденды, buyback). На инвест платформах это обычно прозрачно обозначается в карточке проекта: ожидаемый горизонт, правила выкупа, сценарии выхода.

Что держать в фокусе:

— Качество выручки и маржинальность.- Права инвестора. Акционерное соглашение, ковенанты, приоритеты выплат — вынесены в условия сделки.- Событие ликвидности. Дивиденды, buyback или потенциальный M&A/IPO — заранее прописываются.

Вариант 3. Поздние раунды и pre-IPO

Фон. Рынок стал избирательным: важны реальная прибыль и качество выручки. Громких IPO меньше, «выстрелы» бывают, но только у сильных компаний.

Вторичка (secondaries). В начале 2025 скидки к прошлым раундам сократились — рынок нормализуется. Это не гарант доходности, но шанс зайти ближе к «честной» цене.

Поздние стадии. Сделок больше, денег дают осторожнее, оценки считают строже. Суть — в метриках продукта (удержание, LTV/CAC, юнит-экономика), а не в модной вывеске отрасли.

Горизонт. До события ликвидности (IPO/M&A или окно вторички) обычно 2–4 года. Это нормально для инструмента, где платят за рост.

Быстрая матрица выбора

Коммерческая недвижимость

Доходность: ~10—13% брутто по Москве/МО; премию к 17% обычно дают value-add или умеренный кредит

Риск: Свободное место для аренды, капвложения, ставка по кредиту

Ликвидность: Средняя: продажа объекта или доли в SPV — месяцы

Управление: Активно/полуактивно или через управляющую компанию

Юридическая защита: Право собственности, договоры аренды, залоги

МСБ через платформы

Доходность: Премия к 16,5% возможна за счёт дивидендов, обратного выкупа и роста оценки; зависит от конкретного кейса

Риск: Операционный и управленческий

Ликвидность: Средняя: дивиденды/выкуп

Управление: Пассивно; мониторинг метрик и соблюдения ковенантов

Юридическая защита: Периметр 259-ФЗ, реестр ЦБ

Late stage / pre-IPO (через платформу)

Доходность: Премия к 16,5% за счёт входа со скидкой к последнему раунду + событие ликвидности (IPO/M&A/вторичка)

Риск: Даун-раунды и lock-up

Ликвидность: Средняя до события: окно вторички/IPO/M&A через 2–4 года

Управление: Пассивно; наблюдение за раундами и контроль условий

Юридическая защита: Договоры/SPA, префакции, акционерное соглашение; условия защиты прописаны в сделке на карточке проекта

Что делать с 1 млн руб. в 2025?

1) Цель — потенциальная премия к ставке в горизонте 2–4 лет.В качестве примера можно изучить структурированные кейсы МСБ / pre-IPO с описанными дивидендами, обратным выкупом и дорожной картой событий (IPO/M&A и т. п.). На вторичном рынке (pre-IPO/VC-secondaries) иногда встречается вход со скидкой к прошлому раунду — в таких кейсах важно сравнить качество выручки и приоритет по выплатам.

2) Цель — более предсказуемый денежный поток.Как ориентир для анализа: склады и стрит-ритейл с cap-rate около 11–13% и якорным арендатором. Повышение доходности в подобных проектах чаще достигается за счёт value-add-подхода или умеренного кредита, при этом обычно считают DSCR с запасом.

3) Цель — распределение риска между классами активов. В качестве иллюстрации возможной структуры можно рассмотреть дробление суммы, например: — часть на кейс через платформу с заявленными дивидендами/выкупом; — часть — на вторичку/pre-IPO со скидкой к последнему раунду; — часть — на долю в доходном объекте или RE-SPV. Пропорции и инструменты зависят от ваших целей, горизонта и отношения к риску.

Примечание: примеры выше носят информационный характер и не учитывают индивидуальные обстоятельства. Перед принятием решений имеет смысл сопоставить риски, ликвидность, налоги и альтернативы.

Если вам близок формат инвестиций через инвестиционные платформы, обратите внимание на Finmuster (входит в реестр инвест платформ Банка России), там собраны внебиржевые кейсы МСБ и pre-IPO в понятном виде. Что удобно:

— Права защищены по закону: периметр 259-ФЗ, учёт прав у регистратора.

— Всё «на одной карточке»: ключевые метрики бизнеса, условия акционерного соглашения и ковенанты без длинных поисков.

— Легко сравнивать: сразу видно, как кейс соотносится со ставкой ЦБ, рисками и горизонтом.

— Адекватный чек: форматы, с которыми комфортно заходить без покупки целого объекта или «тяжёлого» билета в раунд.

Посмотреть актуальные сделки можно здесь: Finmuster

Дисклеймер. Этот материал — информирование, а не инвестиционная рекомендация. Он не учитывает ваши цели, срок, толерантность к риску и налоговый профиль. Примеры, цифры и описания носят ознакомительный характер. Примите самостоятельное решение после собственного анализа и/или консультации с квалифицированным специалистом.