Как спроектировать термы, которые принесут доход

Мощные волны экономических, политических и социальных изменений, накрывших общество, повлекли за собой переосмысление клиентского поведения, форматов девелопмента, возможностей внешнего и внутреннего туризма, а также видов досуга. С начала 2000-х по всей стране активно возводились торговые центры — как мощные мультидосуговые объекты, максимально закрывающие потребности в отдыхе, покупках, еде и развлечениях. Однако сегодня, в связи с возрастающим запросом на здоровье, релаксацию и восстановление, можно наблюдать, как меняется не только посещаемость ТЦ, но и состав арендаторов.

Аналитики IBC Real Estate, компании-эксперта рынка коммерческой недвижимости, ещё несколько лет назад активно призывали к реконцепции ТЦ для сохранения востребованности и окупаемости. Самые дальновидные инвесторы сделали ставку на появление «городских курортов» — центров отдыха и оздоровления, интегрированных в имеющиеся архитектурные формы, причём примерно с 2020 г. встраивание термальных комплексов в торговые центры стало, по подсчётам аналитиков, вторым по популярности форматом после возведения отдельных объектов.

Верный расчёт — основа концепта

Пионер российского термального бизнеса, создатель бренда и франшизы «Городские термы» Юрий Бычков считает идею вливания в торговые центры оздоровительных центров весьма перспективной — об этом он говорил давно, предрекая масштабный термальный передел. За годы работы компания представила более 150 концептов комплексов площадью от 500 кв. м до 34 тыс. кв. м, состоящих из термальных бассейнов, интерактивных саун и хаммамов, парных, аутентичных форматов бань и т. п. на различных локациях, порой кардинально различающихся и по расположению, и по площади.

По словам Юрия Бычкова, большая площадь даёт массу возможностей её использования и наполнения — термы в 100-200 тыс. кв. м будут востребованы, главное — иметь правильную концепцию, которая учитывает массу факторов. «При проектировании важно буквально всё: местонахождение участка или здания — например, температура воздуха в Краснодаре — одна, а в Красноярске — другая, и это значительно влияет на проект; контингент и основные запросы жителей района, существующие и запланированные транспортные потоки, — перечисляет он. — Туристические потоки можно приблизительно просчитать, посмотреть количество стоянок, техусловий, вероятные нагрузки на перекрытия. Нужно посмотреть обязательно дизайн, фасады — как и что будет встраиваться в культурный код того или иного региона. Надо определиться с уровнем комплекса, с целевой аудиторией — премиальный это будет вариант или бюджетный. В случае с готовой площадкой мы встраиваемся в существующий объект. Сначала изучаем помещения и отталкиваемся от их возможностей. Если там нельзя сделать, например, большой, глубокий, тяжелый бассейн, значит мы его делать не будем. Если, например, мало тепла, то мы решаем, где его взять. Конечно, есть определенные требования: нужны вода, канализация, тепло, определенный объем электроэнергии, но в городе это не является проблемой. И, учитывая эти факторы, рисуем концепцию».

Вам помочь или не мешать?*

Тренд последнего десятилетия на здоровый образ жизни можно взять за основу бизнес-стратегии, переформатируя неликвидные площади под новые потребности людей. Именно это и имеет в виду Юрий Бычков, говоря об инвестициях в городские курорты: термальные комплексы, которые одновременно закрывают человеческую потребность и в доступном отдыхе, и в мягком оздоровлении, при эффективном управлении никогда не станут убыточными.

Однако инвесторы, осознавая необходимость переформатирования площадей, обладают лишь опосредованным пониманием создания концепции таких объектов, признаёт создатель «Городских терм». Поэтому профессиональная команда проектировщиков компании, имея за плечами мощный многолетний опыт, берёт на себя ответственность за самые сложные процессы создания концепта, чтобы исключить все возможные риски и недоработки. «Конечно, мы слушаем заказчика, — не отрицает Юрий Бычков, — как он видит объект, какой участок или здание он для этого может предложить, но, как правило, в целом мы разрабатываем концепцию без его участия, отталкиваясь и от внутренних, и от внешних факторов, и зачастую — в 99,9 % заказчику всё нравится».

При этом одной из главных проблем, с которой периодически сталкиваются проектировщики — решение собственников перебросить задачу подчинённым. «К сожалению, не все хотят делать что-то новое, — сожалеет Юрий Бычков. — Главная проблема собственников ТЦ — это их заместители, которые двадцать раз скажут, что те или иные нововведения „нельзя“, „невозможно“ или „не будут востребованы“, и в результате просто угробят любую идею. Но если собственники готовы идти нам навстречу, готовы вкладываться и лично заниматься этим вопросом, то все получится».

Традиции и современность

По данным оператора недвижимости Nikoliers, к марту 2025 года в России было открыто 65 термальных комплексов и ещё 30 было заявлено на этапе подготовки; в масштабах огромной территории — цифра незначительная, а потенциал — огромный. Юрий Бычков считает, что размещение терм можно и нужно закладывать ещё на этапе проектирования будущего торгового центра, отеля или иного объекта недвижимости с предположительно высоким трафиком. При этом нет необходимости постоянно придумывать новые концепты; как правило, достаточно оптимизировать уже существующую модель применительно к новой площади.

«У нас есть стандартные решения: основные модели саун, бань, бассейнов, которые востребованы и популярны везде, но при этом, конечно, есть особенности, — говорит Юрий Бычков. — Мы стараемся в каждые термы добавлять новинки: придумываем такие бани, бассейны, которых ещё нет, чтобы оставаться в лидерах направления и держать рынок в тонусе. Например, у нас есть хакасская парная — понятно, что располагается в Хакасии; или появилась баня мунча по просьбе Раиса Республики Татарстан Рустама Минниханова, которую мы изначально сделали в нижнекамских термах и сейчас тиражируем на другие локации».

Количество представленных возможностей увеличивают и качество, и средний чек, и портрет посетителя, и время нахождения внутри комплекса. От целевой аудитории посетителей отталкиваются и при выборе отделочных материалов: для премиум-терм, комплексов бизнес-класса, первого класса или эконом они будут меняться. Если площади позволяют разместить большой комплекс, то и арендаторов — тех, кто будет дополнительно усиливать бизнес, можно разместить много, и это тоже обязательно предусматривается при проектировании.

«Когда мы делаем концепцию, то создаем „запускающую очередь“ и резервные площади, на которые можно будет поставить дополнительных арендаторов, добавить другие услуги или активности — например, медицинские и массажные кабинеты, спа-услуги, кафе с разными кухнями мира и т.д. Поэтому детальная проработка на стадии проектирования — самое важное», — утверждает Юрий Бычков.

Каждый проект — особенный

Несмотря на имеющиеся базовые концепции, над некоторыми проектами специалистам «Городских терм» пришлось особенно потрудиться.

Юрий Бычков рассказывает: «Наш немецкий архитектор Виктор Хельфер, давний партнёр компании, при разработке концепции „Нижнекамских терм“ очень долго вежливо отказывался от проекта, так как у него никак не складывалась внешняя архитектурная часть, в то время как наполнение внутренней площади было уже определено. Несколько раз он мне звонил, предлагал взять свободный участок, но мы не могли на это пойти, так как целый год оформляли договор концессии, и отказаться на этом этапе — значит, выглядеть несерьёзно в глазах заказчиков, тем более мы год уже потеряли. И идея родилась: он придумал решение в виде ладони правой руки, где средняя часть — это основной термальный бассейн, а „пальцы“ — другие бассейны. Получилось очень аутентично и красиво. И на данный момент это решение в мире — единственное, так как объект именно с таким решением пока ещё не скопировали нигде — ни мы, и никто другой».

Ещё одним непростым проектом стали термы в Видном, где в виде базовой площади была многоуровневая парковка. Перед проектировщиками стояла задача разместить раздевалки и зоны моечных на высоте 2,7 метра — крайне низко по строительным меркам. Кроме того, зона нуждалась в утеплении. Однако, опытный коллектив успешно справился с проектом, комплекс стабильно работает с 2021 года, и вложения инвестора в «Термы Видное» окупились за 23 месяца.

Для каждого проекта архитекторы франшизы «Городские термы» стремятся найти максимально эффективное решение, работая на стыке традиционного подхода и актуальных тенденций.

«Нам просто интересно это делать, — уверяет Юрий Бычков. — Даже когда в уже действующие комплексы добавляется что-то новое, посетители всегда это оценивают, и мы получаем лояльного потребителя, который в восторге от терм, которые он посещает. И ему хорошо, и нам выгодно. Мы стараемся выполнять все процессы качественно, потому что стремимся только к одному — чтобы это был лучший термальный комплекс на данной территории для этого конкретного клиента».

*Фраза Михаила Жванецкого