Коммерческая недвижимость: как быстро определиться с дизайном и скорее начать ремонт

Компания арендовала коммерческую недвижимость, нужно срочно начинать ремонт. Если разработка дизайн-проекта и дизайнерский ремонт в жилом интерьере проходит в течение 6-8 месяцев (а при высокой сложности работ, наличии переделок, «капризах» заказчика или принципиальности дизайнера — до года и более), то в коммерческих интерьерах за 2-3 месяца арендных каникул, предоставленных владельцем помещения на условиях договора аренды, нужно успеть спроектировать интерьер, утвердить, качественно построить и въехать.

Каждый день сверх графика реновации коммерческого помещения, будь то ресторан, парикмахерская, гостиница, клиника, складской комплекс или розничный магазин — это потерянные деньги арендатора, никто не будет платить за пустующие метры, пока реализуется ни шатко ни валко планирование и строительство.

Где и как быстро арендатор может найти дизайнера-камикадзе спринтера, имеющего специальные знания и наработанный опыт работы с коммерческими интерьерами, который ухитрится «с колес» за две недели (!) разработать дизайн-проект, соответствующий назначению коммерческого помещения, особенностям бизнеса и всем корпоративным требованиям?

Каким образом удается в нереально максимально сжатые сроки определиться с дизайном:

- сформировать техническое задание на разработку дизайн-проекта на основе, маркетинговых материалов, анкетирования (интервьюирования) всех лиц компании, принимающих решения — от генерального директора до маркетолога и бренд-менеджера, от главного инженера до руководителя службы продаж, от управляющего до шеф-повара;

- реализовать полный цикл проектирования, согласовать и утвердить бюджет проекта на всех стадиях;

- подписать договор с владельцами бизнеса;

- обеспечить контроль исполнения дизайн-проекта?

Особенности дизайн-проекта интерьера коммерческой недвижимости

Дизайн интерьера коммерческой недвижимости — это визитная карточка компании и неотъемлемая составляющая бизнес-процесса. Основная особенность (сложность!) дизайн-проекта коммерческого помещения состоит в необходимости одновременного соблюдения:

- Строительных принципов общей планировки, функционального зонирования типовых (стандартных) форматов помещений. Так, для всех типов крупных (более 200 кв.м) заведений общественного питания (рестораны, столовые, кафе) характерен принцип единого пространства, в котором выделяются 5 функциональных групп помещений:

1. Группа помещений для посетителей: вестибюль, гардероб, аванзал, санузел для посетителей, обеденный зал, банкетный зал, игровая для детей, бар;

2. Группа производственных помещений: горячий цех, холодный цех, хлеборезка, мясной цех, рыбный цех, овощной цех, моечные столовой и кухонной посуды, сервизная, раздаточная, комната заведующего производством (шеф-повара);

3. Группа складских помещений): кладовые для сухих продуктов, кладовые для овощей, кладовые для инвентаря и тары, холодильные камеры, загрузочные;

4. Группа административно-бытовых помещений: офисные (кабинет директора, бухгалтерия), комната персонала с гардеробными, душевыми и санузлом;

5. Группа технических помещений: электрощитовая, вентиляционная.

При обустройстве пространства небольших заведений — кафе, баров, бистро, несмотря на ограниченность их квадратуры, также должны быть предусмотрены пять зон: торговый зал (зал обслуживания посетителей), входная зона, производственная зона для приготовления пищи (кухня), подсобное помещение для инвентаря и места для хранения продуктов.

Независимо от размера заведения питания, объемно-планировочные решения помещений должны обеспечивать правильный «поток» технологического процесса, исключать пересечение потоков полуфабрикатов и готовой продукции, использованной и чистой посуды, путей движения посетителей и персонала. Поэтому создавая дизайн интерьера таких помещений, дизайнеру необходимо все тщательно просчитать, продумать каждую деталь, чтобы соблюсти принцип общей планировки и функционального зонирования, разместить необходимую мебель и декор, и при этом не перегрузить пространство.

- Общих строительных норм и правил

· соблюдение требований безопасности;

· выполнение санитарно-гигиенических норм;

· правильное расположение инженерных коммуникаций;

· подбор материалов и мебели, согласно специфике помещения.

— Специфических технических требований, характерных для той производственной и/или коммерческой деятельности, которая будет осуществляться в данном помещения, например:

· создание дополнительных «мокрых точек» для ресторанов и кафе,

· планирование специальных зон (процедурная, рентген-кабинет) для медицинских центров,

· увеличение электрической мощности сетей производственных помещений,

· монтаж системы приточно-вытяжной вентиляции и климатического оборудования для деловых центров.

- Корпоративный стиль помещения как набор визуальных элементов, выделяющих компанию среди прочих, формирующих представление о ней, узнаваемость, лояльность потребителей. Для того, чтобы учесть айдентику и брендовые элементы компании в интерьере, дизайнер использует бренд бук и маркетинговые материалы.

- Общую концепцию дизайна интерьера, которая отражает видение своего помещения владельцев бизнеса, разработана на основе требований заказчика к интерьеру, цветовой гамме, стилю, освещению и при этом сохраняет гармонию эстетики и функциональности в зависимости от назначения коммерческого объекта: ресторана, кафе, офиса, салона красоты или частной клиники.

Очевидно, что только дизайнеры-профессионалы с инженерным образованием и строительными навыками, специализирующиеся на дизайне интерьеров коммерческой недвижимости, способны спроектировать дизайн, отвечающий всем указанным нормам и требованиям.

Чем отличается интерьер коммерческого помещения от интерьера квартиры?

Существует ответственность арендодателя, зафиксированная в статье 616 ГК РФ: владелец помещения обязан производить капитальный ремонт коммерческого помещения перед сдачей объекта в аренду.

Однако, проведение ремонта от собственника может удовлетворить арендатора лишь при отсутствии у него специальных требований к арендуемому объекту (помимо соответствия помещения строительным нормам) или в тех случаях, когда передаваемые в аренду помещения не меняют своего назначения и имеют стандартную (типовую) планировку (например, кабинетная планировка офисного пространства, U-образная или I-образная планировки складских помещений).

В большинстве же случаев дизайнерский ремонт делают не владельцы помещений, а сами арендаторы, которым необходимо не просто обустроить помещение, но создать уникальный интерьер, соответствующий функциональному назначению, корпоративным стандартам и стилю, который:

- создает атмосферную составляющую (в дополнение к кухне и сервису) для посетителей (кафе, рестораны),

- стимулирует совершение покупок или заключение сделок (магазины, офисы),

- способствует повышению производительности труда персонала (производственные помещения).

Работая над дизайн-проектом частного дома, дизайнер создает личное пространство, в котором человеку и его семье должно быть комфортно и уютно жить. Планирование частного интерьера требует «точной подстройки» на волну заказчика, досконального учет его вкусов, настроений, образа жизни и привычки всех членов семьи.

При этом у каждого дизайнера есть свой диапазон, свои стилевые предпочтения (что бы там ни говорили представители цеха о своей универсальности), которые должны резонировать со стилевыми предпочтениями клиента, иначе сотрудничество и взаимодействие в реализации проекта будут трудными, если вообще состоятся.

В жилом интерьере заказчик, решаясь на реновацию своего пространства, воспринимает работу над дизайн-проектом как создание «идеального интерьера». Он надеется прожить в течение многих лет в этой квартире или доме, а затем там будут жить его взрослые дети со своими семьями. Все согласования дизайна жилого помещения проходят долго и дотошно, поскольку заказчик, который относится к будущему жилью с большим трепетом и скрупулезностью, сравнивает «несовершенство» реализации с предоставленной ему дизайнером 3D-визуализацией.

В проектировании жилого пространства дизайнер думает, прежде всего, о том, как наиболее полно и точно учесть в проекте вкусы и потребности заказчика, и в последнюю очередь о своем самовыражении или идеальной стилизации помещения. В коммерческих интерьерах, наоборот, дизайнер имеет возможность реализовать свои самые смелые креативные решения, поскольку заказчики интерьера ресторанов, салонов красоты или магазинов охотно идут на эксперименты, воплощающие самые модные и трендовые стилистики.

Создание интерьеров большинства коммерческих помещений — это достаточно быстрые проекты, срок жизни которых в среднем 3-5 лет. По истечении этого срока некогда популярному интерьеру требуется ребрендинг или, как минимум, обновление «усталого» дизайна. Это хорошо знают, например, владельцы ресторанного и розничного бизнеса, воспринимающие новый дизайн заведения как одноразовую упаковку бизнеса, назначение которой удивлять, захватывать внимание клиентов, и которую нужно периодически менять.

Где заказчики могут найти дизайнеров, а дизайнеры — заказчиков

При разработке дизайн-проекта и дизайнерском ремонте коммерческой недвижимости сроки не менее важны, чем креативность и качество. Простой таких объектов как, например, магазин, кафе, гостиница, сопряжен с прямыми финансовыми убытками. Долго «раскачиваться», проводить тендеры или рыться в интернете в поисках интерьерных картинок, заказчику некогда.

По данным проведенных в 2024 году опросов на выставках строительства и ремонта, собственники и арендаторы коммерческой недвижимости готовы оперативно привлекать на свои быстрые проекты «под ключ» «дизайн интерьера + ремонт»:

- строительные компании со штатным дизайнером (30% опрошенных);

- дизайнера-архитектора со своей подрядной бригадой, над которой он бы осуществлял

авторский надзор и следил за ходом выполнения всех этапов работ (70% опрошенных).

При этом 25% корпоративных респондентов готовы при этом воспользоваться личными рекомендациями знакомых, а 75% потенциальных заказчиков предпочитают для общения с профессионалами интерьерного дизайна использовать те же строительные выставки, а также виртуальные каналы — общие чаты и форумы, где с большой долей вероятности может произойти их первая встреча. Кстати, сегодня принято рекомендовать не только исполнителей, но и заказчиков: недобросовестность, как и хорошая репутация, как обычно, получают широкую известность в профессиональной среде.

Дизайнеры, «прокаченные» в специализированных комьюнити, тем не менее признаются, что лучшее место первой встречи с потенциальным заказчиком для них — непосредственно на объекте. Можно, конечно, поговорить в офисе, в кафе или в машине. Но такие встречи многословны, артистичны и зачастую обманчивы. Лишь на площадке сразу можно понять, какая работа предстоит, что можно предложить и что хочет заказчик. Первая встреча определяет многое: профессионализм исполнителя, сложности объекта, психологическую совместимость дизайнера и заказчика.

Другие участники рынка считают все же более логичным началом отношений с клиентом — презентацию своего портфолио в его офисе. По их мнению, хорошие презентационные навыки при наличии профессионального опыта достаточны, чтобы представить заказчику на выбор 2-3 смелых креативных концепта из «домашних заготовок-визуализаций», отвечающих современным стилевым трендам, чтобы оперативно, без длительных согласований подписать договор, получить аванс и уже после этого отправляться на замеры объекта.

До подписания договора дизайнер обсуждает с заказчиком сроки и смету проекта «под ключ». При этом многие «стресс-дизайнеры» коммерческого интерьера понимают: в процессе сметы и сроков с большой долей вероятности и дизайнеру, и команде строителей придется согласиться на серьезные штрафные санкции в случае их нарушения.

Можно ли разработать и согласовать дизайн-проект за неделю?

Разработка дизайн-проекта осуществляется до начала ремонтных работ и занимает 2,5-3 месяца. При этом общая структура и последовательность этапов разработки дизайн-проекта для жилой и коммерческой недвижимости практически не отличаются. По «классике» ремонт может начаться не раньше, чем будет полностью закончен дизайн-проект, поскольку точная его стоимость рассчитывается подрядчиком на основании готовой рабочей документации — комплекта чертежей, планов и схем, которыми будет руководствоваться строительная бригада. Все работы «под ключ» занимают никак не меньше 6-7 месяцев. Это классический временной расклад, с которым «плюс-минус» согласиться любой дизайнер.

Но это совершенно не про «стресс-дизайнера» коммерческих интерьеров, который живет в принципиально иной реальности, в которой все происходит как видео в режиме перемотки — в нереально максимально ускоренном режиме.

Время, предоставляемое заказчиком на разработку дизайн-проекта и ремонт коммерческой недвижимости, очень сильно сжато или вообще «отсутствует» («надо было еще вчера»), и зачастую дизайнер привлекается в тот момент, когда уже на следующей неделе бригада строителей должна выйти на объект. 3 месяца (в лучшем случае) на весь проект, включая дизайн интерьера. Иначе заказчику придется платить вхолостую за аренду помещения, в которое он еще не въехал, а команде подрядчика — неустойку.

В чем же секрет ускорения разработки дизайн-проекта?

Секрет № 1. Оперативно разрабатываем объемно-планировочное решение и комплект схем реализации

Конечно, при всем желании сделать полный дизайн-проект коммерческого помещения за две недели невозможно. Но вполне реально за неделю на базе проведенных обмеров помещения разработать объемно-планировочное решение и основной комплект схем реализации, чтобы строители смогли быстро начать работы.

Все входящие в комплект схемы реализации строятся на основе правил эргономики и технического задания (по итогам опроса ЛПР заказчика и заполненного брифа):

· Обмерный план помещения и коммуникаций;

· План демонтажных работ (все элементы, которые необходимо демонтировать);

· План возводимых конструкций и перегородок (указаны перегородки и конструкции, рекомендуемый материал для их возведения, их основные габариты и привязки, а также новые дверные проемы с их габаритами);

· План размещения сантехники (с указанием типа сантехнического прибора и основных привязок);

· План размещения радиаторов (с указанием расположения, типа радиаторов и основных привязок);

· План размещения напольных покрытий (с указанием расположения напольных покрытий, их типов и занимаемой каждым покрытием площади без запаса);

· План размещения теплых полов (план объекта с нанесением контура теплого пола, его основными габаритами, привязками и расположением регуляторов теплого пола);

· План размещения выводов вентиляции (с указанием привязок);

· План размещения внутренних блоков кондиционеров (с привязками и рекомендуемыми габаритами);

· План потолка (с указанием рекомендуемых материалов, основными габаритами конструкций и отметками высот, а также встраиваемых в потолок конструкций);

· План расположения осветительных приборов (с размещением светильников с основными привязками и спецификацией типов светильников);

· План расположения розеток и выключателей (с указанием основных привязок, спецификаций розеток и выключателей);

· План расположения электровыводов под подсветку и бытовые приборы (с указанием основных привязок, спецификациями электровыводов).

Планировочное решение — это самая первая и самая важная стадия разработки дизайн-проекта, на базе которого затем выстраиваются технические и эстетические решения. Подход к планировочному решению коммерческих интерьеров в отличие от жилых отличается несопоставимо большей свободой дизайнера в проработке эргономики пространства, расположения функциональных зон. При планировании зон квартиры или дома — на первом месте воля и фантазия заказчика, которая часто идет вразрез логике эффективного построения зон помещения, которую хорошо видит дизайнер, но навязывать ее не может и не должен.

Так, предлагаемая дизайнером идея объединить кухню со столовой (она же холл в старой планировке квартиры) в единое зонированное пространство — это и логично, и стильно, и эргономично, но заказчик даже теоретически не хочет ощущать запаха готовящейся еды во время семейных вечеринок, но при этом требует расширить столовую за счет демонтажа ненесущей перегородки между кухней и смежным помещением, что создает большие проблемы, поскольку наличие газового оборудования накладывает важные ограничения на перепланировку кухни и ее согласование. В итоге — на поиск альтернативного решения с заказчиком, а затем на его согласование со строителями уходит много времени. И это лишь одна из сотен возможных в реновации жилого интерьера ситуаций.

Не будем забывать о том, что большинство коммерческих помещений изначально, еще до начала ремонта, распланированы тем или иным образом на функциональные зоны, соответствующие назначению помещения: как правило, арендатор изначально подыскивает для ресторана помещение, в котором до этого так же располагалось заведение питания: кафе, столовая или ресторан. Возможно, конечно, что ему приглянулось пространство лофта — бывшего фабричного помещения, но в этом случае фантазия дизайнера в пределах одобренного заказчиком концепта может творить совершенно свободно и очень быстро.

На этапе создания планировочного дизайнер решает, как наиболее рационально можно использовать имеющуюся площадь. Правильное планировочное решение может сэкономить заказчику до 40% арендуемой площади. Если планировка грамотно продумана, можно начинать оперативно создавать эффективное и удобное пространство.

Пока работают строители, дизайнер готовит пакет рабочей документации (чертежей) для бригад отделочников (планы, развертки стен, раскладка плитки и т.д.). Таким образом, не нарушается ни общий план, ни очередность этапов разработки полного дизайн-проекта, которая продолжается параллельно с ремонтом. Все нюансы будущего интерьера можно разрабатывать и корректировать далее в процессе строительства, отделочники не нервничают (особенно, если они «свои») и не «косячат» — дизайнер (он же, по договору, «начальник стройки») всегда рядом.

Секрет № 2. Отказываемся от фотореалистичной 3D — визуализация интерьера

По установившейся практике, идя на встречу желанию заказчика «представить, как все будет на самом деле», дизайнеры заказывают отрисовку фотореалистичных 3D-визуализаций специалистам-визуализаторам, владеющим специальными компьютерными программами, к дизайну как профессии имеющим очень отдаленное отношение. На увеличение сроков изготовления поражающих воображение «картинок» влияет не только сам далеко не быстрый процесс их «рендера», но и стремление «виртуальщиков» загрузить свое компьютерное время под завязку, набрав заказов на месяц-другой вперед.

В наше время в глазах частного заказчика жилых интерьеров, степень реалистичности и наглядности 3D-визуализации становится конкурентным преимуществом дизайнера и едва ли не основным критерием оценки всего процесса проектирования дизайна интерьера. Однако, большинству корпоративных заказчиков-арендаторов не до красивых объемных «картинок», из-за которых могут затянуться сроки подготовки дизайн-проекта.

Поэтому в «быстрых» проектах по созданию интерьера коммерческой недвижимости отказ от 3D-визуализаций в структуре разработки дизайн-проекта становится мощным фактором ускорения процесса и разумной экономии. В этом случае дизайнер полностью включен в проектирование и предлагает заказчику сочетание тех форматов презентации решений, которые позволяет ему без использования фотореализма дать заказчику полную информацию о будущем интерьере:

- эскизы концепции пространства разных помещений, сделанные самим дизайнером в формате рисунков от руки или комбинированной техники ручной и компьютерной графики;

- коллажи с подбором цветовых палитр — достаточно наглядный инструмент презентации, при условии доверия со стороны заказчика и условия договора о ведении авторского надзора. Дизайнер создает коллаж на каждое помещение — уже с конкретной планировкой и предметами: подборками отделочных материалов, мебели, дизайнерских элементов, тематических предметов;

- аксонометрические проекции, применяемые в качестве дополнения к чертежам в тех случаях, когда требуется поясняющие наглядные изображения форм предметов;

- экспресс визуализация, которая дополняется детальными описаниями, каталогами мебельных коллекций и демонстрацией реальных образцов материалов для отделки.

Экпресс-визуализация, которая выполняется дизайнером самостоятельно в системе проектирования и фотореалистичная 3D-визуализация — разные вещи. Экспресс-визуализация сокращает время 3D-моделирования, поскольку дизайнеры могут экономить время, загружая 3D-модели из репозитория, а не рисуя их с нуля. В то же время фотореалистичная 3D-визуализации отнимает кучу времени (если готовить картинки отдельно на каждое помещение) — до месяца и более — и кроме того значительный процент (до 40%) бюджета на разработку дизайн-проекта уходит «на сторону».

Параллельно с визуализацией разрабатывается пакет рабочей документации (чертежей) для отделочников (планы, развертки стен, раскладка плитки и т.д.). На этом собственно и завершается этап создания дизайн-проекта, который, как правило, укладывается в 3-4 недели.

Секрет № 3. Авторский надзор не дополнительная услуга, а фактор ускорения

В обязательную программу проектирования интерьера и ремонта коммерческой недвижимости входит авторский надзор над реализацией дизайн-проекта. Даже если строители имеют опыт реализации нежилых интерьеров и больших объемов, в условиях сжатых до предела сроков реновации они находятся в состоянии стресса и могут что-то не учесть, не успеть или «сделать по-своему». Дизайнер осуществляет ежедневный тщательный контроль, чтобы все было сделано в точности так, как было задумано и утверждено заказчиком.

Цена ошибки в проектировании и реализации на территории бизнеса очень велика и конкретна. Уговорить заказчика на переделку не получится — нет времени, материально пострадает и дизайнер, и весь коллектив отделочников. Крупные коммерческие объекты (нередко это тысячи квадратных метров) реализуются большими командами (инженерами, технологами, конструкторами, строителями, отделочниками), и здесь ответственность дизайнера совершенно иная, чем на реализации жилого интерьера. Но, что приятно, и другая отдача.