Купили помещение у города по рыночной цене — а продать его нельзя. Должна ли цена быть ниже?

Получается спорная ситуация.

Предприниматель платит за помещение рыночную стоимость, но после покупки получает актив, которым определённое время нельзя свободно распоряжаться.

У обычного помещения собственник может принять решение о продаже хоть через месяц. У объекта с ограничением такой возможности нет.

А возможность быстро продать объект — это один из факторов его ликвидности и, соответственно, рыночной стоимости.

Значит, цену выкупа нужно автоматически уменьшать?

Нет.

Установленной законом «скидки 10%, 15% или 20%» не существует. Влияние ограничения необходимо определять для конкретного объекта и конкретной сделки.

На результат могут влиять:

1. срок фактического ограничения;
2. назначение помещения;
3. ликвидность объекта;
4. наличие арендатора и арендного дохода;
5. количество потенциальных покупателей;
6. условия рассрочки;
7. возможность собственника быстро выйти из инвестиции.

Например, для помещения с долгосрочным арендатором ограничение может иметь относительно небольшое значение.

А если объект покупается в том числе с расчётом на возможную перепродажу, запрет на отчуждение уже способен заметно повлиять на его привлекательность для покупателя.

Поэтому дисконт теоретически может быть существенным, но он должен подтверждаться анализом рынка и расчётами, а не назначаться произвольно.

Подробнее о том, как определяется цена объекта при выкупе:Оценка и снижение стоимости выкупа недвижимости по 159-ФЗ

Отдельный вопрос — рассрочка

Здесь ситуация становится ещё интереснее.

Если недвижимость приобретается в рассрочку, необходимо учитывать не только формальные два года ограничения, но и условия оплаты объекта и существующие обременения.

В результате период, в течение которого собственник фактически ограничен в свободном распоряжении недвижимостью, может оказаться значительно больше, чем кажется на первый взгляд.

Что проверить до подписания договора

До выкупа помещения стоит ответить хотя бы на несколько вопросов:

1. зачем приобретается объект — для собственного бизнеса, сдачи в аренду или последующей продажи;
2. какие ограничения будут зарегистрированы в ЕГРН;
3. когда собственник сможет свободно распоряжаться объектом;
4. как ограничения влияют на ликвидность именно этого помещения;
5. учтены ли эти обстоятельства в отчёте об оценке, на основании которого определена цена выкупа.

Если цена уже определена, имеет смысл проверить сам отчёт и понять, учтены ли в нём факторы, которые реально снижают привлекательность объекта для покупателя.

При необходимости спор по цене выкупа лучше разбирать до подписания окончательных условий сделки, а не после.

Подробнее о сопровождении таких ситуаций:Сопровождение при выкупе недвижимости по 159-ФЗ

В итоге возникает довольно простой вопрос:

если собственник получает объект с ограниченными возможностями распоряжения, должен ли он платить за него столько же, сколько за аналогичный объект без таких ограничений?

Как считаете?