Строительство в зонах затопления и подтопления с 4 августа 2026 года: что изменил закон № 301-ФЗ

Для застройщиков, проектировщиков и собственников земельных участков самое важное изменение связано со статьей 67.1 Водного кодекса РФ. Теперь режим строительства в границах зон затопления и подтопления стал жестче.

Разбираем, что изменилось и почему это важно учитывать еще до начала проектирования.

Что было раньше

До изменений в статье 67.1 Водного кодекса РФ действовал запрет на строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и методами инженерной защиты от негативного воздействия вод.

То есть сама формулировка оставляла возможность для строительства, если проект предусматривал защитные решения: инженерную защиту территории, специальные сооружения, мероприятия против подтопления и другие технические меры.

Иными словами, вопрос часто упирался не только в сам факт нахождения участка в зоне затопления или подтопления, но и в то, можно ли обосновать защиту объекта проектными решениями.

Что стало после закона № 301-ФЗ

Новая редакция сформулирована иначе.

Теперь в границах зон затопления и подтопления запрещено строительство объектов капитального строительства.

Исключение сделано только для строительства сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод.

Это принципиальное изменение. Если раньше можно было говорить: «строить можно, если объект обеспечен инженерной защитой», то теперь подход стал более ограничительным: обычные объекты капитального строительства в таких зонах строить нельзя, за исключением самих защитных сооружений.

Что еще добавили

В статью 67.1 Водного кодекса РФ добавлен новый пункт 5.

Теперь в границах зон затопления и подтопления запрещено также освоение территорий в целях строительства объектов капитального строительства.

Исключение то же самое: допускаются действия, связанные с инженерной защитой территорий и объектов от негативного воздействия вод.

Это важно, потому что запрет касается не только самой стройки. Под ограничения может попасть и подготовка территории, если она ведется именно для будущего строительства капитального объекта.

Какие запреты теперь действуют в зонах затопления и подтопления

В границах таких зон запрещаются:

1. строительство объектов капитального строительства, кроме сооружений инженерной защиты;
2. использование сточных вод для повышения почвенного плодородия;
3. размещение кладбищ, объектов уничтожения биологических отходов, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных и отравляющих веществ, а также пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов;
4. авиационные меры по борьбе с вредными организмами;
5. освоение территорий в целях строительства объектов капитального строительства, кроме мероприятий по инженерной защите.

Почему это важно для проекта

Если участок находится рядом с рекой, водохранилищем, озером, в низине или на территории с риском паводков, ограничения по зонам затопления и подтопления нужно проверять заранее.

Ошибка на этом этапе может привести к серьезным последствиям:

1. проектные решения окажутся неприменимыми;
2. объект не пройдет экспертизу;
3. придется переделывать документацию;
4. сроки строительства сдвинутся;
5. вложения в проектирование могут быть потрачены впустую.

Особенно критично это для объектов капитального строительства: жилых комплексов, производственных зданий, складов, коммерческих объектов, инженерной инфраструктуры и социальных объектов.

Что проверить до начала проектирования

Перед разработкой проектной документации стоит проверить:

1. попадает ли участок в границы зон затопления или подтопления;
2. отражены ли ограничения в ЕГРН;
3. что указано в градостроительном плане земельного участка;
4. есть ли ограничения в правилах землепользования и застройки;
5. какие требования установлены к инженерной защите;
6. можно ли в принципе реализовать планируемый объект на выбранной территории.

Такая проверка особенно важна, если участок уже куплен, проектирование начато или объект готовится к прохождению экспертизы.

Вывод

Федеральный закон № 301-ФЗ усилил ограничения для строительства в зонах затопления и подтопления. Теперь закон прямо запрещает строительство объектов капитального строительства в таких границах, за исключением сооружений инженерной защиты.

Также появился запрет на освоение территории под строительство капитальных объектов.

Для застройщика это означает одно: участок и исходные данные нужно проверять до проектирования, а не тогда, когда проект уже готов и вложены деньги.

Нужна проверка проектной документации?

Если объект расположен рядом с водным объектом или есть риск попадания участка в зону затопления или подтопления, лучше заранее оценить ограничения и возможные замечания экспертизы.

«Премиум Эксперт» проводит аудит проектной документации и помогает выявить риски до подачи проекта на экспертизу.