Как я строю деревню для предпринимателей на Бали

Первый опыт и банкротство

В 2014 году мы супругой Катей затеяли построить международную «корезиденцию» для предпринимателей-единомышленников на тропических островах. Задача казалась невыполнимой, но мы стали делать маленькие шаги, заниматься девелопментом экзотических территорий. В том же 2014-м мы организовали кэмп в Таиланде. Сняли шесть вилл и устроили 2 выезда по 25 человек. В распоряжении участников лагеря были тренеры по плаванию и езде на велосипеде, мы вместе бегали, проводили соревнования по триатлону.

После этого мы решили, что хотим целый остров. В 2016-м арендовали на Мальдивах необитаемый остров и запустили проект The Ostrov — предлагали состоятельным людям туристический выезд на 10 дней в формате «Последнего героя». Хотели создать на острове свое мини-государство, но судьба распорядилась иначе: мы обанкротились и залезли в долги.

К сожалению, проект у нас не пошел, так как мы не достигли полного взаимопонимания с мальдивскими партнерами. К тому же инвестором проекта выступал банк «Камский горизонт», который в ноябре 2016-го у потерял лицензию. На инвестиции можно было больше не рассчитывать, а клиентские деньги уже были вложены. В декабре того же года я взял на себя долг в 20 млн руб.

«Бизнес-шарики»

Чтобы вернуть долги, распродал активы The Ostrov и сфокусировался на проектах с высокой маржинальностью, низким порогом входа, возможностью быстрого масштабирования и быстрого заработка. Такие проекты я называю «бизнес-шариками» — толкнул их, и они сами катятся вперед. Для меня бизнес-шариками стали онлайн-школы. Сначала это был проект ОЖ («Территория осознанной жизни»), а потом появился Акселератор онлайн-школ ACCEL — наш с Сергеем Капустиным совместный стартап. Онлайн-образование позволило мне расплатиться по обязательствам в течение одного года.

В 2018 году у нас с Катей появилась возможность вернуться к реализации мечты о тропическом поселении для предпринимателей. Нас вдохновил тренд на коливинги и коворкинги в девелопменте. Для нашего поселения мы выбрали остров Бали за его популярность среди дауншифтеров и фрилансеров.

Местная специфика

Внешне балийцы добры и улыбчивы, но на деле страшно завистливы к своим соседям. Начинаешь переговорный процесс с одной общиной — и тут же встречаешь претензии от соседей, мол, почему не их землю выкупают и чем их земля хуже. Можно долго объяснять, что это не такая видовая земля, что их земля находится в овраге или непригодна для строительства. Нежелание арендовать их землю — причина для зависти и обид. Оскорбленный сосед объявляет войну, закрывает вид и всячески вставляет палки в колеса. Делать нечего — приходится брать в аренду и их землю, позволяя выращивать там рис — платить за то, чтобы тебе не мешали продолжать строительство.

Как-то мы раскапывали экскаватором будущую площадку для парковки, и сошел селевой поток. Этому способствовало и то, что рисовые поля заливаются водой. Прибежало целое село аборигенов с вилами и граблями, поднялся крик. В таких ситуациях полиция занимает сторону местных жителей: иностранный девелопер здесь чужак.

Помимо опасности селей, на Бали высокая сейсмическая активность, которую также надо учитывать при строительстве. Местные строят из бамбука, и их конструкции очень легкие, но их часто атакуют термиты, и приходится использовать яды. Наши дома не такие легкие, но и термиты их не едят. При строительстве мы учитываем особенности местного климата и ландшафта.

Аренда земли на Бали

Недвижимость здесь обычно берут в аренду на 35 лет, а в течение первых 5 лет продлевают еще лет на 30-35. За это время объект амортизируется. Период окупаемости проектов в сфере недвижимости на Бали составляет 3-5 лет: играет на руку тропический климат, отсутствие сезонности и заполнение жилых помещений на 80-90%.

У балийцев особая ментальность. Они оценивают стоимость земли по тому, сколько риса можно собрать с нее за сезон. Если одна сотка приносит около $100 в год чистыми, предлагать лучше около лучше $150-$170 за долгосрочную аренду сотки.

Еще мы столкнулись с тем, что получение земли в долгосрочную аренду подразумевает долгий переговорный процесс с местными. Земля в коллективной собственности общин, в которые входит по 50-70 человек. Основную власть имеет банджар — глава общины, который разрешает споры и определяет уклад жизни на территории. Земля делится на небольшие куски (от 10 до 50 соток), и, для того чтобы ее арендовать, с банджаром нужно проводить длительные переговоры.

В бизнес-школе «Сколково» мы проходили курс по переговорам у Моти Кристала, который научил нас принципу ZOPA (zone of possible agreement). Этот навык сейчас нам очень помогает, и территория постепенно растет. Мы можем параллельно вести сразу 50 переговоров. Сначала речь шла о двух гектарах, потом о трех, теперь уже о семи. Надеемся дорастить ACCEL City до десяти Га. Рядом мы приобретем пять гектаров земли для личных домов.

Стандартное соотношение земли к единице жилья обычно составляет 1 к 2, но у нас оно пока 1 к 4: на первом этапе мы построим 80 единиц жилья на 3,5 гектара. Потом эффективность использования земли повысится.