90% собственников свободных офисов в Москве не изменили ставки аренды за год

Для помещений без отделки показатель вырос на 10%, до 31 759 руб. за кв. м в год. При этом, согласно исследованию CORE.XP, 90% собственников офисов, которые оставались в экспозиции на протяжении года, сохранили ставки практически неизменными. Одновременно на рынке купли-продажи средневзвешенная стоимость строящихся офисов снизилась на 4%, до 408,9 тыс. руб. за кв. м, а готовых объектов — на 6%, до 338,9 тыс. руб. за кв. м.

Ставки аренды

По данным CORE.XP, разница между средневзвешенными ставками аренды офисов с готовой отделкой и помещений под отделку внутри МКАД по итогам III квартала 2026 года составляет около 26%. При этом в отдельных деловых районах столицы разница может быть значительно выше.

Увеличение среднерыночных ставок обусловлено преимущественно изменением структуры предложения, а не массовым пересмотром цен собственниками. На рынок вышли дорогие офисные помещения в существующих бизнес-центрах Центрального делового района (ЦДР) и «Москва-Сити», что оказало влияние на средневзвешенные показатели.

Анализ помещений, которые оставались доступными для аренды как в III квартале 2025 года, так и в III квартале 2026 года, показал, что 90% арендодателей сохранили ставки практически неизменными. Снижение ставок зафиксировано в 7% объектов, повышение — только в 3%.

Для сравнения, годом ранее неизменными оставались ставки в 58% помещений, в 38% наблюдался рост и только в 4% — снижение. Таким образом, несмотря на увеличение средних показателей по рынку, большинство собственников фактически перешли к сохранению действующих арендных условий. В исследовании ставка считается неизменной при отклонении не более чем на 1 тыс. руб. за кв. м в год в любую сторону.

Наиболее высокие арендные ставки сохраняются в центральных деловых локациях. По данным CORE.XP, средневзвешенные ставки аренды офисов в зависимости от класса и расположения составляют:

• ЦДР: класс Прайм — 85,3 тыс. руб. за кв. м в год (+35% год к году), класс А — 58,4 тыс. руб. (+9%), класс Б — 40,4 тыс. руб. (—8%).
• «Москва-Сити»: класс Прайм — 89,9 тыс. руб. (+12%), класс А — 59,4 тыс. руб. (+3%), класс Б — 63,6 тыс. руб. (—1%).
• Зона между ЦДР и ТТК (за исключением «Москва-Сити» и ЛДР): класс А — 58,7 тыс. руб. (+30%), класс Б — 33,3 тыс. руб. (+10%).
• ЛДР: класс А — 47,9 тыс. руб. (+12%), класс Б — 29,8 тыс. руб. (без изменений).
• Запад Москвы между ТТК и МКАД: класс А — 57,5 тыс. руб. (+6%), класс Б — 30,9 тыс. руб. (+8%).
• Юг и юго-запад Москвы: класс А — 32,4 тыс. руб. (+10%), класс Б — 25,9 тыс. руб. (—1%).
• Восток и север Москвы: класс А — 30,4 тыс. руб. (+25%), класс Б — 23,2 тыс. руб. (+17%).
• За пределами МКАД: класс А — 28 тыс. руб. (+43%), класс Б — 11,2 тыс. руб. (+5%).

Все ставки указаны за кв. м в год, изменения — год к году.

Среди офисов с готовой отделкой наиболее высокие средневзвешенные ставки зафиксированы в «Москва-Сити» и ЦДР. В зависимости от локации показатели составляют:

• «Москва-Сити» — 68 779 руб. за кв. м в год;
• ЦДР — 57 869 руб.;
• зона ЦДР—ТТК — 38 755 руб.;
• ЛДР — 36 462 руб.;
• запад между ТТК и МКАД — 34 183 руб.;
• юг и юго-запад — 27 734 руб.;
• восток и север — 24 528 руб.;
• за МКАД — 14 901 руб.

Все ставки указаны за кв. м в год.

Дополнительным фактором, влияющим на выбор офисных помещений, остается стоимость внутренней отделки. По данным исследования, средняя стоимость высококлассной отделки составляет 368 тыс. руб. за кв. м без НДС, что на 24% выше уровня 2024 года. Отделка среднего уровня оценивается в 202 тыс. руб. за кв. м (+6%), базового — в 128 тыс. руб. за кв. м (+2%). Эти показатели характеризуют изменение стоимости отделочных работ в 2025 году относительно 2024 года.

Цены продажи

На рынке купли-продажи офисной недвижимости по итогам III квартала 2026 года наблюдалась разнонаправленная динамика цен. Средневзвешенная стоимость строящихся офисов составила 408 939 руб. за кв. м, снизившись на 4% год к году. В существующих объектах показатель достиг 338 860 руб. за кв. м, что на 6% ниже уровня аналогичного периода 2025 года.

При этом стоимость офисов, реализуемых отдельными блоками или этажами, выросла на 9%, до 417 884 руб. за кв. м. Средневзвешенная цена продажи зданий целиком, напротив, снизилась на 9%, до 379 666 руб. за кв. м.

Наиболее высокие цены продажи офисов классов Прайм и А сохраняются в ЦДР. Средневзвешенная стоимость помещений, реализуемых блоками, составляет здесь 1,163 млн руб. за кв. м (+27% год к году), при продаже зданий целиком — 920,3 тыс. руб. за кв. м, что вдвое выше уровня прошлого года.

В «Москва-Сити» стоимость офисов при продаже блоками составляет 721 тыс. руб. за кв. м (—22%), целиком — 783,8 тыс. руб. (+74%). В зоне между ЦДР и ТТК, за исключением «Москва-Сити» и ЛДР, показатели достигают 516,1 тыс. руб. (+29%) и 377,4 тыс. руб. (+10%) соответственно.

В ЛДР офисы реализуются блоками в среднем по 444,5 тыс. руб. за кв. м (—6%), целиком — по 356,6 тыс. руб. (—13%). В западной части Москвы между ТТК и МКАД стоимость составляет 443,7 тыс. руб. за кв. м при продаже блоками (—4%) и 352,2 тыс. руб. при продаже целиком (+11%).

На юге и юго-западе Москвы средневзвешенные цены достигают 371,3 тыс. руб. за кв. м при продаже блоками (+12%) и 391,2 тыс. руб. при продаже целиком (+42%). На востоке и севере показатели составляют 358,3 тыс. руб. (+8%) и 410,6 тыс. руб. (+37%) соответственно. За пределами МКАД офисы предлагаются в среднем по 230,4 тыс. руб. за кв. м блоками (+22%) и по 298,2 тыс. руб. при продаже целиком (+22%).

Часть показателей по отдельным деловым районам рассчитана на основе ограниченной выборки объектов.

Макроэкономические предпосылки

Согласно макроэкономическому прогнозу Центра экономического прогнозирования Газпромбанка, рост ВВП России по итогам 2026 года составит 0,4%, инфляция к декабрю достигнет 6,3%, а ключевая ставка Банка России — 13,5%. Среднегодовой курс доллара прогнозируется на уровне 79,9 руб.

Сдержанные темпы экономического роста, ограниченные возможности дальнейшего снижения ключевой ставки и слабая динамика инвестиций формируют дополнительные условия, влияющие на решения компаний об аренде и приобретении офисных помещений.