Ставки на склад. Как рынку логоцентров удается бить рекорды?
Итоги двухлетнего роста
В 2021 году участники рынка оценивали рост объема введенных складских «квадратов» в 27% к предыдущему году. За прошлый год объем прирос еще на 6% и составил 3,4 миллиона кв. м. Географически это выглядело следующим образом:
- в Москве было введено 58% (1 945 тыс. кв. метров),
- в Санкт-Петербурге — 26% (555 тыс. кв. м),
- в остальных регионах России — 26% (859 тыс. кв. м).
В субъектах РФ наибольший объем ввода показала Самара, где за 2022 год было построено порядка 165 тыс. кв. м (19% от общего объема введенных в регионах площадей) качественной складской недвижимости. Также в тройку лидеров вошли Казань (113 тыс. кв. м) и Воронеж (93 тыс. кв. м), которые потеснили такие крупные города, как Екатеринбург, Новосибирск и Ростов-на-Дону.
По итогам 2021 года рост ставки аренды составил колоссальные 32% — средняя ставка аренды в России абсолютном выражении составила 4 900 рублей за квадратный метр в год (на готовый склад класса А). В прошлом году она увеличилась менее значительно (9%), составив в итоге 5 350 рублей за кв. м. При этом увеличение стоимости аренды на отечественном рынке складской недвижимости происходило на фоне ограниченных вакантных площадей, наличия стабильного спроса, роста затрат на строительство складов.
Согласно результатам профильных исследований, в течение этих двух лет ставки как на строящиеся объекты, так и на коммерческие предложения проектов в формате built to suit (BTS) были выше, чем в готовых площадях (так называемых спекулятивных складах). Это связано в первую очередь с существенным ростом себестоимости складского строительства, который наблюдался на протяжении последних двух лет.
События 2022 года повлияли на увеличение объема свободных площадей, что привело к резкому росту показателя уровня вакантности. Однако в течение полугода дефицит складских площадей вернулся в прежние значения из-за растущего спроса, связанного с переориентацией логистических цепочек.
Ввод новых объектов в 2023 году
Проблема дефицита площадей на рынке актуальна даже несмотря на то, что 95% новых объектов первого квартала были построены спекулятивно. За это время было введено в эксплуатацию 354 тыс. кв. м качественных складских площадей, что в 1,7 раза превысило значения 1 квартала 2022 года. Крупнейшими новыми объектами стали PNK Парк МКАД-М4 (128 тыс. кв. м), первый блок индустриального парка Юг (44 тыс. кв. м) и складской комплекс в Атлант Парке (38 тыс. кв. м). До конца года ожидается ввод нескольких значимых объектов под маркетплейсы и розницу:
- бывший РЦ Aliexpress в А2 Кольцовский (55 тыс. кв. м),
- РЦ Ozon в индустриальном парке Ромекс Теучежский (34 тыс. кв. м),
- PNK Парк Сибирский Тракт для компании Fix Price (68 тыс. кв. м),
- складской комплекс X5 Group (Марьянская) в Краснодарском крае (44 тыс. кв. м).
Прогнозы рынка
Возможно, рост рынка складской недвижимости в 2023 году будет более умеренным по сравнению с предыдущими годами. С увеличением объема введенных площадей в 2021 и 2022 годах, рост в следующем году может быть сдержанным (как и развитие e-com, сильно повлиявшее на отрасль). Тем не менее сохранится устойчивый спрос со стороны арендаторов. И его наличие вместе с небольшим объемом вакантных площадей продолжат двигать рынок вперед.
Ожидается, что популярность built-to-suit проектов продолжит расти. Это связано с несколькими факторами, и первый из них — специфические требования заказчиков, как правило, являющиеся крупными игроками рынка с колоссальными оборотами. Форматы помещений таких крупных клиентов, как Ozon, Сбер, Яндекс, X5 четко стандартизированы по размерам, расположению, функциональности и техническим характеристикам. Девелоперы, сотрудничая с ними, минимизируют риски после реализации инвестпроекта, особенно в случаях долгосрочных арендных контрактов. Пока же наблюдается уменьшение сделок BTS в начале 2023 года, но ожидается рост интереса к формату во второй половине года.
Однако самая большая интрига в другом. Кто станет лидером по числу заключенных сделок в этом году: как в 2022 году — обычные ритейлеры, или как в 2021-ом — маркетплейсы? Эти бизнесы продолжают развивать экспресс-доставки, открывать новые рынки в менее развитых с точки зрения складской недвижимости регионах и наращивать логистические мощности в столице.