Золотая земля. Изменение вида разрешенного использования в Москве и МО
.
Земля в Новой Москве стала невероятно популярной, коттеджные поселки растут как на дрожжах, не уступая в популярности новостройкам. Отсюда интерес к инвестициям в эти земли. Юридические чистые объекты, с инфраструктурой и разрешенным видом использования земли (далее — ВРИ) стоят космических вложений. Давайте рассмотрим, насколько сложен сам процесс изменения ВРИ в Москве, чтобы инвестиции оправдывались.
Классификатор ВРИ указан в Приказе Росреестра № П/0412.
Но так ли это на самом деле? Нет
В общем порядке по России изменение условного ВРИ регламентируется ст. 39 Градостроительного Кодекса через слушания и общественные обсуждения.
А для участков в пределах Москвы и МО действует дополнительно Закон № 43.
Оплата
Все очень просто. Хочет фирма построить что-то на земле, если при этом нужно менять ВРИ участка — надо оплатить деньги — ст. 22 ФЗ № 43. Плата будет устанавливаться с учетом разницы существующей кадастровой стоимости и той кадастровой стоимости, которая будет установлена после изменения ВРИ. Перечень основных ВРИ, на который собственник земельного участка может поменять действующий, содержится в правилах землепользования. Для Москвы такие правила установлены Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы». И если речь идет о застройке в Новой Москве, то Книга 12 содержит правила для этого округа.
Когда не будет взиматься плата
В том случае, если градостроительным планом земельного участка предусмотрено такое изменение, и такой план был утвержден до 05.04.2013 г. — даты вступления Закона в силу.
Причем теперь с апреля 2021 года оплата взимается при подаче заявления. Этот факт проверяет Росреестр, направляя межведомственный запрос.
Заявителями могут быть организации, физлица и ИП.
Более того, если на земельном участке стоит здание или сооружение, собственники могут приобрести без торгов смежные участки, которые не принадлежат другим организациям и находятся в муниципальной или государственной собственности, если такие участки необходимы для обслуживания этого здания.
Есть более сложные случаи. Например, на смежном участке стоит котельная, от которой идут трубы к зданию. Здесь надо смотреть технические условия разграничения балансовой принадлежности и условия физической возможности передать такое здание в эксплуатацию вместе с землей.
Факторов перевода земли много, и первое, что надо изучить — это план застройки территории и план землепользования, в котором будут указаны основные ВРИ.
Инвестиции могут быть значительные, определение платы устанавливается нормативными актами субъектов Федерации — Москвы и МО. Правительство Москвы выпустило Постановление N 593-ПП, в котором было указано, что плату определяет ДИГМ по формуле:
П = С х (К2- К1),
Где П — собственно плата
С — ставка
К1 — существующая кадастровая стоимость
К2 — кадастровая стоимость после изменения вида.
И показатели ставки зависели от плотности застройки от 5% до 80% от кадастровой стоимости.
В этом же Постановлении в Приложении 2 указан перечень объектов капитального строительства, имеющий важное значение и классификатор ВРИ для Москвы, при которых плата за изменение не берется (ИЖС, садоводство, курортная и санаторная деятельность, спорт, социальные объекты и т.п.).
Но в 2020 году было еще одно ПП Москвы № 2019, в котором формула стала выглядеть иначе:
П = k x С х (К2- К1), где
Таким образом этот дополнительный множитель существенно увеличил стоимость изменения ВРИ.
Можно ли уменьшить? Можно
Если проект застройки будет признан инвестиционным проектом по созданию мест приложения труда на территории города Москвы. Но это касается строительства одного или нескольких объектов многоквартирных жилых зданий. Будут ли коттеджные поселки попадать под это определение — вопрос обсуждений каждого отдельного проекта.
ДИГМ может предоставить и рассрочку в некоторых случаях, но тогда земля будет оформлена в залог.
Считайте деньги, господа!
С уважением к людям и законам, ваш Юрист24.