ТОП причин, по которым Росреестр может приостановить или отказать в регистрации сделки с недвижимостью

Несмотря на повышение ключевой ставки, в 2024 году рынок коммерческой недвижимости продолжает демонстрировать активный рост. На этом фоне увеличение стоимости ее аренды побуждает многих предпринимателей рассматривать возможность приобретения собственных помещений. В процессе электронной регистрации сделок с недвижимостью есть определенные правила и требования Росреестра, несоблюдение которых может привести к тому, что ведомство приостановит регистрацию до устранения причин либо вовсе откажет в проведении процедуры. Что это за причины и как их исправить, рассказывает директор по развитию сервиса электронной регистрации сделок с недвижимостью SmartDeal Наталья Крымская.

Росреестр может отказать в регистрации сделки, если:

Не оплачена госпошлина. Обычно ее оплачивают либо обе стороны сделки, либо кто-то один, все зависит от типа сделки и договоренностей сторон. Если даже часть госпошлины не будет оплачена вовремя — в случае с электронной регистрацией в течение пяти дней с момента подачи пакета документов — или она будет оплачена не в полном объеме — Росреестр откажет в регистрации. Чтобы точно быть уверенными, что госпошлина оплачена, самый лучший вариант сначала ее оплатить, а потом приложить документ об оплате к пакету документов.

Плюс к предыдущему пункту, не соблюдены требования по оформлению документов. Это самая частая причина отказа в регистрации. Наиболее распространенные нарушения:

1. На одном из документов нет электронной подписи заявителя либо он подписан другим лицом. Например, договор долевого участия (ДДУ) подписывают обе стороны сделки, если подпись будет только одна, процедура будет приостановлена до исправления ошибки.
2. Формат электронного документа не соответствует требованиям Росреестра: скан копия не читабельна или вместо электронных подписей стоят рукописные и т.д.
3. Предоставлен неполный пакет документов.
4. Если в сделке участвует физлицо и им не было не подано заявление в МФЦ о возможности проведения электронной регистрации в случае перехода прав. В этом случае, вне зависимости от того, оплатили вы госпошлину или нет, при совершении сделки, например, через агентство недвижимости, Росреестр выставит отказ. Если же сделка идет через банк, то такого заявления не требуется, банк сам его приложит к пакету документов.

На объекте установлен запрет на проведение сделки без личного участия собственника. Чтобы обезопасить собственников от мошеннических действий по поддельным доверенностям, существует возможность установить такой запрет через МФЦ или самостоятельно на портале госуслуги.ру. Часто владельцы недвижимости забывают о том, что ранее устанавливали такой запрет, и это является для Росреестра основанием для отказа в регистрации сделки. Снять запрет можно также, как он и был установлен — через МФЦ личным визитом, либо через портал госуслуг.

В вышеперечисленных случаях необходимо устранить все замечания регистратора, а потом подавать пакет документов на регистрацию заново.

Сделку приостановят, если:

Не соблюдены требования к оформлению документов, но госпошлина оплачена. Причины такие же, как и в случае отказов: не хватает документов, некорректно поставлены электронные подписи и т.д.

Представителю юридического лица (ЮЛ) не хватает полномочий для проведения сделки. Здесь стоит отметить, что с 1 сентября 2024 г. все юрлица для проведения сделок с недвижимостью обязаны использовать усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП) уполномоченного сотрудника в комплекте с машиночитаемой доверенностью (МЧД), которую выдает нотариус. Важно, чтобы в этой МЧД были прописаны полномочия совершать сделки с недвижимостью.

Объект регистрации находится под обременением (или под арестом). Это особенно важно, когда продается ипотечная недвижимость. До подачи документов на регистрацию в Росреестр необходимо убедиться, что ипотека погашена. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где есть соответствующая отметка. То же самое и с арестом: до совершения сделки нужно убедиться, что арест снят. В противном случае Росреестр приостановит сделку до устранения причин.

Росреестр не получил информацию в рамках взаимодействия между ведомствами. Часто Росреестр запрашивает дополнительную информацию, например, сведения о юрлице в налоговой или, если проходит регистрация электронной закладной — отправляет запрос в депозитарий и ждет от него ответа. Такое случается намного реже, чем ошибки в документах, однако если это происходит, то Росреестр сам приостанавливает регистрацию и самостоятельно ее возобновляет, когда получит нужную информацию. Человеческий фактор исключать нельзя и если приостановка висит слишком долго, то имеет смысл подать еще одно заявление на возобновление регистрации, чтобы процесс не затягивался.

Сведения об объекте в ЕГРН и в поданных документах расходятся. Такое часто бывает, когда данные ЕГРН не соответствуют данным правоустанавливающих документов и, например, границы одного земельного участка пересекаются с другим. В этом случае сделка будет приостановлена, пока не будут поданы корректные документы.

В этих случаях заново пакет документов подавать не нужно. Достаточно устранить замечания регистратора и подать заявление на возобновление регистрации.

Какие требования к документам предъявляет Росреестр?

Согласно Приказу Росреестра от 19 августа 2020 года N П/0310, для регистрации прав собственности в электронной форме необходимо представить документы в одном из следующих форматов:

1. файлы в формате XML, созданные с применением XML-схем, которые обеспечивают возможность считывания и проверки данных;
2. файлы в формате PDF/A с текстовым слоем, позволяющим выполнить поиск по содержимому, созданные с помощью специализированного ПО;
3. электронные версии документов в формате PDF.

Важно отметить, что электронный документ создается непосредственно в цифровом виде и подписывается электронной подписью. В то время как его электронный образ — это просто цифровая копия документа, ранее оформленного на бумаге. Недавно Росреестр объявил о намерениях упростить требования к некоторым документам, однако до момента принятия соответствующего приказа все описанные форматы остаются актуальными.

Чтобы сделка прошла легко и без приостановок, перед отправкой пакета документов на электронную регистрацию в Росреестр необходимо убедиться, что все запреты и обременения сняты, сведения об объектах корректны, а документы приложены в полном объеме, в нужных форматах и с нужными подписями, включая квитанцию об уплате госпошлины. Это позволит снизить риск отказа и приостановки сделки и сбережет ваши нервы в процессе регистрации.