Проверка квартиры перед покупкой (инструкция, 4 минуты)

В статье «Как оформить ипотеку...» был рассказан по шагам процесс взаимодействия с банками. Там был затронут важный момент — юридическая проверка объекта недвижимости или по-другому проверка юридической чистоты объекта. В данной статье мы подробнее расскажем про этот, вероятно, самый важный этап в любой сделке с недвижимостью.

Помните, сделки с недвижимостью это высокорискованное дело, к которому надо подходить со всей ответственностью. И не делать юридическую проверку — это прямой путь к тому, чтобы остаться без денег и без квартиры.

❗️ Если вы приобретаете квартиру за счет ипотечных средств, то банк запросит документы по объекту и собственнику, и даже проведет свою проверку, но не надо рассчитывать на то, что она вас обезопасит на 100%. Как показывает практика, проверка банков зачастую бывает весьма поверхностная.

Проверка продавца — на что обратить внимание?

Первоочередной вопрос, на который нужно получит ответ — кто является владельцем квартиры, и получил ли он недвижимость на законных основаниях?

Первым делом нужно запросить у продавца паспорт и выписку из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности (выдавалось владельцам недвижимости до июля 2016 года).

Выписки из ЕГРН бывают двух видов: обычная и расширенная. Для детальной проверки нужна расширенная выписки. Помимо данных собственника и параметров объекта в ней содержится еще история сделок с квартирой, которая даст понимание, кто владел этим объектом до этого и как часто происходили переходы прав.

Что можно узнать про собственника и как можно себя обезопасить:

1. Проверить продавца на наличие долгов и судебных разбирательств. Это можно сделать на сайте ФССП (служба судебных приставов), в картотеке арбитражных дел и на официальном портале судов общей юрисдикции.
2. Проверить не является ли собственник банкротом. Посмотреть данные можно на сайте ФедРесурс. А также на сайте картотеки арбитражных дел можно посмотреть не подавал ли человек заявление на признание его банкротом.
3. Запросить кредитную историю продавца. Достаточно двух бюро кредитных историй — НБКИ (Национальное Бюро Кредитных Историй) и ОКБ (Объединенное Кредитное Бюро) дочка Сбербанка. По кредитной истории косвенно становится понятна финансовая ситуация продавца. Наличие текущих просрочек, платежная дисциплина по выплатам кредитов. Очень плохая кредитная история может быть неприятным звоночком.
4. Проверить, является ли собственник участником или акционером юридических лиц. Если он таковым является, то нужно проверить, в каком состоянии находится компания. Если компания находится в предбанкротном состоянии, то сделка может быть рискованной.
5. Узнать семейное положение собственника. Так как для сделки в большинстве случаев потребуется согласие второго супруга. В дальнейшем при отсутствии данного согласия сделка может быть им оспорена.
6. Проверить справки из диспансеров. Необходимо попросить продавца предоставить справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). За справками нужно обращаться в государственные учреждения, потому что в случае судебного разбирательства справки из частных клиник неохотно принимаются в расчет.
7. И, разумеется, необходимо просто пообщаться с собственником. Выдать недобросовестного собственника может его необычное поведение — к примеру, если вы не получили ответы на простые вопросы. Вам следует быть внимательнее, если продавец жилья не в состоянии сказать, куда он переедет после продажи, когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми ситуациями, но все же такие моменты необходимо уточнять.

Данный список не является финальным, его можно продолжать долго. Юристы, нотариусы, риэлторы пользуются большим количеством ресурсов и с опытом этот перечень только увеличивается.

Как проверить объект недвижимости?

❗️ Всю информацию по объекту вы узнаете из документов, главное отнестись к ним внимательно и надо знать, какие документы запрашивать.

Детально описывать каждый документ здесь не буду, так как все они заслуживают отдельной статьи. Здесь просто укажем общий перечень и то, на что следует обратить особое внимание.

1. Правоустанавливающие документы. Это документы, на основе которых было получено право собственности на объект. На основе них прослеживается законность перехода права собственности.
2. Выписка из ЕГРН. В ней содержатся данные как о продавце, так и об объекте недвижимости, включая данные о залогах и других обременениях. Как было отмечено выше, выписка из ЕГРН бывает двух видов и лучше всего запрашивать расширенную выписку.
3. Выписка из домовой книги. Их также есть два вида — обычная и архивная выписка. Обычная показывает, кто прописан в квартире на данный момент. Архивная выписка покажет всю историю квартиры, кто и когда был прописан и куда и когда выписался.
4. Выписка с лицевого счета. Она дает возможность посмотреть есть ли у продавца задолженности по коммуналке. Будьте внимательны, оплата разных коммунальных услуг может осуществляться в разных компаниях, а значит выписок может быть несколько.
5. Техническая документация (поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт, технический паспорт). Дают понимание были ли в квартире перепланировки.
6. Кредитная документация. Если собственник купил квартиру в ипотеку, то необходимо проверить договоры с банком (кредитный договор, договор залога, справка из банка об остатке задолженности). Если объект куплен в ипотеку, и она еще не погашена, то продажа будет осуществляться из-под залога, а значит вам надо будет в том числе общаться с банком по проведению сделки и снятию залога.
7. Справка об использовании материнского капитала. Она позволит понять использовался ли материнский капитал при покупке квартиры или нет. Если использовался, то будьте внимательны — дети должны быть наделены собственностью. Данную справку можно оформить на портале госуслуг за пару минут.
8. Документы из органов опеки. Если в квартире есть несовершеннолетние собственники или совершеннолетние, находящиеся на иждивении, то для проведения сделки необходимо наличие разрешения от органов опеки.

❗️ Инвесторы, которые вкладывают деньги в недвижимость, должны проверять приобретаемые объекты особенно пристально.Связано это с тем, что у таких инвесторов особой популярностью пользуется два направления:

1. Купить квартиру дешевле рынка (с дисконтом от 15% и выше) и затем перепродать по рыночной цене.
2. Купить квартиру под ремонт, сделать его и перепродать уже готовый продукт. И зачастую квартира под ремонт, если это не новостройка, выкупаются также с большим дисконтом.

Назовем их «Опасными» квартирами, так как найти хорошую квартиру, которая продается сильно ниже рыночной цены не просто. И надо понимать, что в здравом уме продавцы не будут скидывать 15-20%, чтобы продать квартиру быстрее.Зачастую есть какие-то подводные камни, которые заставляют сделать такой дисконт. Поэтому если квартира продается очень дешево, то это повод насторожиться, перепроверить все еще раз и подумать о том, стоит ли вообще покупать данную квартиру или нет. Вот некоторые вещи, которые находятся в зоне повышенного риска:

✔️ Квартира получена в наследство или подарок
✔️ Есть отказники от приватизации
✔️ Много переходов прав собственности за короткий промежуток
✔️ Использовался материнский капитал, а дети не наделены собственностью
✔️ Сильно заниженная стоимость в договоре
✔️ «Убитый» ремонт
✔️ Дом идет под реновацию или признан ветхим жильем
✔️ Собственник стоит на учете в ПНД или НД
✔️ На собственника заведено уголовное дело
✔️ Собственник подал или планирует подать заявление на банкротство
✔️ Присутствует пожизненная рента
✔️ Сделка проводится по доверенности
✔️ Квартира в залоге у физического лица или в банке-ломбарде...

Список этот обширный, но далеко не полный.

Процессы юридической проверки продавца и объекта недвижимости можно проводить параллельно, но для системности здесь они разделены на блоки.

Оригинал статьи размещен на сайте IDEA Estate

Если вы не хотите сами заниматься проверкой выбранного объекта, то можете поручить это нашему агентству недвижимости IDEA Estate

❗️ И еще раз повторюсь... Сделки с недвижимостью это высокорискованное дело, к которому надо подходить со всей ответственностью.