Передача недвижимости в ОАЭ: практические шаги и подводные камни

Сделки с недвижимостью в Объединённых Арабских Эмиратах проходят строго по закону и требуют внимательности к деталям. Несмотря на чётко прописанные правила, у каждого эмирата есть свои особенности. В Дубае основными регулирующими органами выступают Dubai Land Department (DLD) и RERA. Даже у опытных инвесторов случаются задержки, если вовремя не учесть скрытые нюансы. Также узнайте, как получить ВНЖ в ОАЭ за недвижимость.

Когда возникает необходимость передачи прав

Переоформление собственности требуется не только при покупке квартиры или виллы на вторичном рынке. Передача прав проводится также при:

1. Дарении жилья родственникам;
2. Наследовании;
3. Переводе объекта с одного юридического лица на другое. Узнайте, как стать налоговым резидентов ОАЭ.

Правовая основа

1. В Дубае основным регламентом является Закон № 13/2008, описывающий порядок регистрации перехода права.
2. Для зданий и комплексов с общей инфраструктурой действует Strata Law.
3. Иностранные инвесторы могут покупать объекты только в специально определенных freehold-зонах, и их перечень зависит от конкретного эмирата.

Как проходит процесс передачи собственности

1. Подписание договора — составляется SPA или MoU, вносится депозит (как правило, 10%).

2. Получение NOC от застройщика или управляющей компании — подтверждает отсутствие долгов (занимает 3+ рабочих дней).

3. Оценка объекта — обязательна при дарении или в отдельных видах сделок.

4. Подача пакета документов в Trustee Office — лично, через агента или представителя по доверенности.

5. Оплата обязательных сборов:

1. 4% от стоимости при продаже;
2. 0,125% при дарении родственникам;
3. фиксированные пошлины AED 580–4 000;
4. пошлина Trustee Office — AED 2 000–4 000 + НДС;
5. при ипотеке дополнительно 0,25% + AED 290. Также прочитайте, как открыть банковский счет в ОАЭ.

6. Оформление Title Deed — новый владелец получает документ о праве собственности.

7. Заключительные действия — перерегистрация коммунальных услуг и обновление данных у управляющей компании.

Что потребуется из документов

1. Title Deed или Oqood;
2. паспорта сторон и Emirates ID;
3. SPA / MoU или Form F;
4. NOC от застройщика или управляющей компании;
5. сертификат об оценке (если сделка этого требует);
6. подтверждение закрытия ипотеки (если была);
7. доверенность, если действует представитель.

Практический случай из опыта

Ситуация

Инвестор продавал апартаменты в Дубае, сделка уже была назначена. Но при запросе NOC выяснилось, что за квартирой числится долг в размере AED 4 500 по сервисным сборам и начисленные пени.

Клиент был уверен, что все оплачено: квартира сдавалась через агентство, а уведомления приходили на старый адрес почты. Без закрытия долга документ выдать невозможно, и сделка сорвалась бы.

Что сделали мы

1. Запросили полный отчет у управляющей компании, включая будущие начисления;
2. Добились списания половины штрафов, аргументировав задержку действиями агентства;
3. Оплатили долг по доверенности клиента;
4. Ускорили выдачу NOC — получили документ за 2 дня вместо стандартной недели.

Итог

— сделка прошла точно в срок;

— клиент сэкономил около AED 1 000;

— репутация продавца не пострадала перед покупателем и банком.

Ошибки, которые встречаются чаще всего

1. Неучет различий в законах отдельных эмиратов.
2. Затягивание сроков при ипотечных сделках.
3. Подача неполного пакета документов.
4. Доверенность без должной легализации.

Сроки оформления

1. В простых сделках — от 2 до 5 рабочих дней.
2. При ипотеке или дарении с обязательной оценкой — до 2–3 недель.

Итог

Передача недвижимости в Эмиратах выглядит понятной процедурой, но на деле часто упирается в мелочи: задолженности перед управляющей компанией, забытые документы или нюансы конкретной freehold-зоны. Грамотная подготовка и сопровождение сделки помогают избежать штрафов и сохранить сроки.

Вывод: даже небольшая ошибка может заблокировать процесс. Проверка всех деталей заранее — лучший способ пройти оформление без задержек и финансовых потерь.