Как прошел строительный сезон 2025 года в ИЖС

Резкое сокращение господдержки

Ключевым ударом по отрасли стало урезание государственных программ — прежде всего семейной ипотеки. В 2025 году объемы субсидий на ИЖС по этой программе сократились почти на 80%. Это напрямую повлияло на покупательскую способность населения: спрос просел по всей стране, особенно в сегменте домов стоимостью от 7 до 20 млн рублей, где наблюдается самая сильная просадка.

Эскроу-счета: законодательный пробел и бюрократия

Введение обязательных эскроу-счетов в ИЖС усугубило ситуацию. Хотя инициатива призвана защитить покупателя, на практике система оказалась плохо проработанной. Законодательство не учитывает специфику ИЖС, требования банков различаются и регулярно меняются. Построенный и принятый дом может месяцами «висеть» без оплаты — банки просто не перечисляют средства из-за новых регламентов, которые появляются буквально еженедельно. Некоторые компании по 2–3 месяца ждут оплат даже при подписанных актах и закрытых обязательствах.

Провал с льготным финансированием девелоперов

Еще одним недавним ударом стало невыполнение государством обещаний по доступному проектному финансированию. Был заявлен механизм кредитования компаний, работающих с эскроу, по ставкам 1–6%, но по факту это почти не работает. У компании RUDOM, например, на эскроу-счетах находится около 1 млрд рублей, но из трех банков удалось получить всего 45 млн рублей льготного финансирования. Остальные необходимые средства приходится занимать под коммерческие ставки до 25% годовых, при этом объем привлеченного капитала ограничен — порядка 400–450 млн рублей, что создает дополнительную нагрузку.

Падение благосостояния и рост привлекательности банковских вкладов

Падение реальных доходов населения также повлияло на спрос. Потенциальные клиенты, особенно из среднего класса, откладывают покупку жилья, предпочитая инвестиции с высокой доходностью — дивиденды и депозиты, которые давали до 20% годовых, а сегодня удерживаются на уровне 16–17%. С точки зрения многих потребителей, вложение в дом выглядит менее выгодным.

Кадровый кризис и дефицит рабочей силы

Серьезные изменения произошли на рынке труда. Из-за миграционной политики доля иностранных рабочих, ранее составлявших до 70% в малоэтажном строительстве, резко сократилась. Даже те, кто имел полные документы, стали объектами рейдов и депортаций. Это вызвало резкий рост ставок на услуги монтажников:

1. Иностранцы: с 6–10 тыс. руб./м² выросли до 12–15 тыс. руб./м²
2. Российские бригады: с 12–15 тыс. руб./м² до 15–25 тыс. руб./м²

При цене дома в 3 млн рублей (100 м²) монтажные работы теперь могут составлять до 1,5 млн рублей, то есть половину стоимости дома. Это разрушает экономику проекта для застройщиков и делает продукт менее доступным для потребителя.

Массовое закрытие компаний и сжатие рынка

По оценке Константина Пулькина, из 10 компаний, работавших в 2024 году:

1. 3 полностью закрылись
2. 3 находятся в кассовом разрыве, из которого, скорее всего, не выйдут
3. Остальные 4 — выживают только за счет узкой специализации:
4. либо строят премиальный продукт с высокой наценкой (от 30 млн рублей и выше),
5. либо работают за наличные, уходя от налогов и обязательств,
6. либо продолжают деятельность как ИП с минимальной нагрузкой.

Компании, ориентированные на массовый сегмент и средний класс, оказались в зоне наибольшего риска.

Выводы и перспективы

«Это не просто тяжёлый сезон — это точка перелома. Отрасль ИЖС находится в системном тупике, и пока нет ни одного сигнала, что государство или банки готовы изменить подход. Наоборот — все только усложняется», — считает Константин Пулькин.

1. Банки продолжают ужесточать условия, несмотря на обещания.
2. Льготное финансирование остается недоступным.
3. Кадровая проблема только нарастает.
4. Благосостояние населения не улучшается.

Прогноз: если в ближайшие месяцы не произойдут системные изменения, рынок ИЖС в 2026 году может сократиться еще сильнее. Особенно пострадают компании среднего сегмента, работающие честно и «в белую».