Как ведёт себя рынок недвижимости во время войны
Деньги — это не просто цифры. Это годы, пот и решения. И когда в стране начинается война, вопрос «куда вложить деньги» звучит иначе. Речь идёт не о доходности, а о сохранении капитала.
История не даёт готовых рецептов, но она показывает повторяющиеся паттерны. В этой статье мы разберём, как вёл себя рынок недвижимости в других странах во время военных и экономических катастроф и какие закономерности можно использовать в ситуации, когда Россия живёт в режиме СВО.
Что происходит с недвижимостью, когда начинается конфликт
Во время крупных потрясений — будь то война, санкции, девальвация — логика инвестора меняется. В приоритете:
- не рост,
- не доход,
- а сохранение.
В такой период важно не столько заработать, сколько остаться в плюсе, когда всё остальное может обесцениться.
Недвижимость — один из немногих активов, который остаётся материальным, контролируемым и локальным.
Как это происходило в мире: три страны — три вывода
🇷🇸 Югославия: разрушение, стагнация, возвращение
Распад Югославии в 90-е годы — один из самых тяжёлых примеров:
- боевые действия шли прямо на территории бывшей страны;
- сотни тысяч перемещённых лиц;
- массовый отток капитала и недвижимости, оставшейся без владельцев.
В активной фазе конфликта стоимость недвижимости в спорных зонах падала до 60–80%.
Но в течение 5–8 лет после окончания конфликта, особенно в Хорватии и Сербии, недвижимость начала восстанавливаться. Те, кто успел купить на «дне», удвоили и утроили капитал, особенно в столицах и приморских районах.
Рост шёл не от внутреннего спроса, а за счёт возвращения диаспоры и нового бизнеса. Капитал возвращался точечно — не везде, не сразу, но неотвратимо.
🇰🇷 Южная Корея: земля как основа будущего
После окончания Корейской войны страна лежала в руинах.
Но уже в 60-е годы — в условиях роста урбанизации и при поддержке США — рынок жилья начал развиваться.
Государство обеспечило юридические гарантии, промышленность развивалась, в города хлынул поток рабочих.
Земля стала якорем доверия. Она не спекулировалась, а хранилась, и именно это создало основу для роста капитализации.
Спустя 10 лет активы, купленные в 60-х годах, выросли на сотни процентов.
🇮🇩 Индонезия: кризис без войны, доверие внутри страны
Финансовый кризис 1998 года в Индонезии сопровождался девальвацией, массовыми беспорядками и отставкой правительства.
Банковская система пошатнулась, капитал утекал, но земля и недвижимость оставались в цене.
Покупали местные, часто через родственников, иногда с расчётом на 5–7 лет вперёд.
К 2005 году рынок вырос, особенно в туристических регионах.
✅ Причина — внутренний инвестор, вернувшийся после шторма.
Эти примеры — не инструкция. Но закономерности одни и те же:
- во время войны недвижимость не исчезает, а меняет форму спроса;
- на «дне» никто не говорит о росте — рост начинается в тишине;
- Выживает не тот, кто ждёт сигнала, а тот, кто умеет сохранять равновесие в условиях нестабильности.
🇷🇺 Россия сегодня: что происходит на рынке
СВО изменила инвестиционный климат, но не уничтожила рынок.
Мы наблюдаем частично замкнутую экономику:
- каналы вывода капитала ограничены;
- зарубежные активы недоступны или токсичны;
- фондовый рынок работает, но нестабилен;
- Криптовалюта — вне правового поля.
Но главное: внутри страны деньги остались.
Особенно в Москве и МО:
- сделки проходят ежедневно;
- спрос на аренду остаётся высоким;
- Девелоперы строят, арендаторы работают.
📌 Москва и Московская область — базовый актив для сохранения капитала.
Официальные данные подтверждают:
— спрос на аренду жилья в пределах МКАД держится на уровне 2021 года;
— количество сделок с недвижимостью не сократилось, а изменилось по структуре.
Почему сегодня важнее сохранить, чем заработать
Ставка на рост — роскошь в условиях неопределённости.
Ставка на доход выше инфляции — уже победа.
- Инфляция не обнуляется, а значит, аренда под 10–12 % годовых спасает от обесценивания.
- Продать можно не в любой момент, но наличие актива, приносящего доход, уже является преимуществом.
- Баланс: не уйти в минус и сохранить возможность для манёвра через 1–2 года.
Три стратегии инвестора во время конфликта
1. Доходный актив «здесь и сейчас»
Покупка недвижимости с готовым арендатором.
Офисы, стрит-ритейл, пункты выдачи, склады — сегменты, в которых спрос сохраняется.
🔹 Ставка: 10–14 % годовых без учёта налогов.
🔹 Цель: сохранение и плавная капитализация.
2. Подготовка к точке восстановления
Локации с потенциалом роста:
- новые территории;
- города с ростом внутренней миграции;
- объекты, подлежащие управленческой реструктуризации.
⏳ Горизонт: 2–4 года.
📈 Потенциал: +50–70 % капитализации.
3. Комбинированный портфель
50 % — доходный актив;
30 % — объект с потенциалом роста;
20 % — спекулятивные сделки (дисконт, быстрая перепродажа).
⚖️ Позволяет поддерживать баланс между доходом, безопасностью и ростом.
Что будет дальше с ценами
Многие говорят о «боковике» Это не совсем точный термин.
На самом деле рынок дифференцировался:
- плохие объекты теряют ликвидность;
- хороших активов не хватает;
- Цены не растут резко, но и не падают массово.
📊 В сегменте доходной недвижимости цены стабильны.
Аренда стабильна.
Ставки по депозитам снижаются, и недвижимость снова становится реальным инструментом защиты.
Финальный вывод
Ставка на доходную недвижимость — это не дань моде. Это реакция на отсутствие стабильного будущего.
Когда горизонт планирования сужается, побеждает не тот, кто рискует, а тот, кто владеет активом, приносящим доход прямо сейчас.
📍 В нашей компании мы заключаем сделки, в которых:
- недвижимость — это не абстракция, а источник дохода;
- активы подбираются под задачу, а не по обещаниям риелторов;
- Защита капитала — это не лозунг, а технология.
Если для вас деньги — это труд, время и ответственность, то мы с вами говорим на одном языке.
Автор материала — команда «Kolupaev Consulting (Колупаев Консалтинг)»
Мы сопровождаем сделки по созданию доходной недвижимости, цель которых — не быстрый заработок, а защита капитала и обеспечение прогнозируемого дохода выше уровня инфляции.
Подробнее: https://propertysale.estate/
Telegram-канал: https://t.me/kolupaevconsulting