21 красный флаг при выборе помещения для бизнеса (полный чек-лист от дизайнера и предпринимателя)

Меня зовут Aлександр Феськов, главный дизайнер студии Bad Reputation. Более 10 лет мы занимаемся проектированием интерьеров для бизнеса. Итак, начнем.

1. Трафик и видимость точки

Зачем проверять: Если помещение находится в непроходном месте или его просто не видно с улицы, клиенты не придут. Аренда не окупится.

Как должно быть: Идеальная точка — это первый этаж с отдельным входом, витриной и заметной вывеской. Либо место в крупном ТЦ с высокой проходимостью. Лучшие локации — центр города, офисные кластеры, транспортные узлы, остановки и станции метро.

Как проверять:

1. Приезжайте на место в час-пик и считайте проходящих людей
2. Сравните с трафиком у конкурентов
3. Проверьте, будет ли видна вывеска с разных мест на улице или ТЦ
4. Оцените удобство подъезда к помещению для себя и клиентов

Рекомендация: Не полагайтесь на обещания арендодателя о «высоком трафике». Проверяйте сами, в разное время суток и дни недели.

2. Юридические ограничения по типу деятельности

Что проверить: Можно ли вообще законно вести ваш бизнес в этом помещении? Нормативные акты устанавливают жёсткие ограничения для разных видов деятельности.

Типичные запреты:

1. Подвалы и цокольные этажи — нельзя размещать мастерские, производства, склады, детские организации. Даже если арендодатель не против, детскую танцевальную студию в подвале открыть не получится.
2. Жилые помещения — категорически запрещено использовать под коммерцию: магазины, офисы, салоны красоты. Перевод в нежилой фонд — это долго, дорого и не всегда возможно.
3. Торговля алкоголем — в Москве запрещена в радиусе 100 метров от детских учреждений, школ, общежитий, библиотек, рынков.

Важно: Соберите всю информацию до подписания договора. Если вы арендуете помещение под табачный магазин, а потом выяснится запрет на торговлю табаком — деньги никто не вернёт.

3. Конфигурация и полезная площадь

Почему это важнее метража: Многие смотрят только на общую площадь помещения. Это ошибка. Форма помещения напрямую влияет на эффективность использования пространства. А еще «кривое» помещение может сдаваться дешевле, но при этом от него больше пользы, чем от идеально прямоугольного.

Пример из практики:

Я сравнил два помещения по 50 м² для кафе — прямоугольное и Г-образное. Нужно было разместить одинаковое оборудование: кухню, кассовую стойку, посадочные места.

В прямоугольном помещении образовались широкие, бесполезные проходы, и пятый стол поставить было некуда. Площадь использовалась неэффективно.

В Г-образном «кривом» всё легло органичнее: кухня встала в нишу, кассовая стойка естественно разделила зоны, а зона для гостей получилось больше при тех же квадратных метрах площади.

Вывод: Обязательно делайте предварительную планировку под ваши бизнес задачи.

4. Скрытые находки под отделкой

Зачем проверять: Если вы арендуете помещение, где до вас кто-то работал — узнайте, что скрывается под чистовой отделкой. Иногда там встречаются интересные находки, которые можно использовать в дизайне и сэкономить бюджет.

Что может быть:

1. За обшивкой из ГКЛ — старинный кирпич, который отлично впишется в лофт или индустриальный стиль
2. За подвесным потолком Armstrong — настоящая гипсовая лепнина, фрески, кессонные потолки
3. Коммерческое освещение на шинопроводе — арендаторы часто оставляют рабочие светильники

Кейс: магазин садовой техники МобилК

Когда начали проектировать магазин МобилК, то после демонтажа обнаружили кирпичные стены и старые металлические балки и это легло в основу концепции. Мы просто покрасили их, и они идеально вписались в концепцию современного лофта. В результате сэкономили около 400 тысяч рублей на материалах и работах, плюс получили изюминку интерьера. Здесь можно посмотреть весь реализованный проект магазина МобилК.

5. Электрическая мощность

Что проверить:

1. Выделенная мощность — узнайте точную цифру в кВт. Сверьте с потребностями вашего бизнеса: кухня, освещение, вентиляция, кондиционеры, витрины, оборудование.
2. Возможность увеличения — если текущей мощности не хватает, выясните: можно ли увеличить? Сколько это стоит? Какие сроки?

Рекомендация: Бывают случаи, когда увеличение мощности стоит сотни тысяч рублей или вообще технически невозможно. А это может сделать помещение полностью непригодным для вашего проекта.

6. Водоснабжение и канализация

Для кого критично: Общепит, салоны красоты, цветочные магазины, любой бизнес с использованием водоотведения.

Проверьте:

1. Наличие подводов воды и канализации
2. Пропускную способность системы
3. Возможность подключения дополнительного оборудования (посудомоечные машины, кофемашины, мойки)
4. Состояние коммуникаций (старые трубы могут потребовать полной замены)

7. Вентиляция и кондиционирование

Для кого обязательно: Общепит, салоны красоты, некоторые форматы магазинов.

Что проверить:

1. Наличие системы — есть ли вентиляция? В каком состоянии?
2. Законность установки — если система выведена по фасаду (типично для уличных помещений), проверьте наличие разрешений на установку. В старом фонде могут запретить делать отверстия в исторических фасадах или монтировать наружные блоки кондиционеров.
3. Мощность кондиционирования — особенно актуально для ТЦ. Уточните, сколько холодопроизводительности выделено вашему помещению. Сверьте с расчётами для вашего проекта. Если не хватает — можно ли получить дополнительную мощность? Внесите эти данные в договор аренды.

8. Незаконные перепланировки предыдущих арендаторов

Проблема: В помещении могут быть не узаконенные перепланировки, сделанные предыдущими арендаторами. Если вы подпишете договор, не зная о такой перепланировке, во время спора вас могут обвинить в том, что именно вы её сделали.

Пример: Вы арендуете помещение, где всё устраивает: планировка, мокрые точки, окна. Но спустя время, когда возникает конфликт с арендодателем, он предъявляет план БТИ с совершенно другой планировкой. Арендодатель требует вернуть помещение в исходное состояние или уплатить штраф за несанкционированную перепланировку, хотя вы никаких изменений не вносили.

Рекомендация: Всегда перед подписанием договора проверяйте план БТИ и сверяйте его с фактическим состоянием помещения. Если в помещении были изменения, не отражённые в официальных документах, обязательно зафиксируйте их в договоре аренды, приложив актуальную схему помещения. Это защитит вас от претензий.

9. Срок аренды и гарантии продления

Правило: Если планируете серьёзно вложиться в ремонт и оборудование, краткосрочный договор (до года) — это риск потерять инвестиции.

Не верьте устным обещаниям: Арендодатель может передумать, продать помещение или сдать его другому арендатору по более высокой цене. А вы останетесь с дорогим ремонтом, который придётся бросить.

Рекомендация: Для проектов с большими инвестициями заключайте договор минимум на 3-5 лет с правом пролонгации. Пропишите условия досрочного расторжения и компенсации в случае отказа арендодателя продлевать договор.

10. Требования к вывеске

Для уличных помещений:

Уточните все ограничения ДО подписания договора. Выясните стоимость и сроки согласования. В крупных городах возможные нюансы в размещении:

Для уличных помещений:

1. Исторические фасады — строгие ограничения по габаритам, материалам, цветам
2. Концепция оформления — в крупных городах существуют единые требования для целых улиц или зданий (размеры, места размещения, шрифты)

Для торговых центров:

Заранее запросите требования к внутренней вывеске:

1. Разрешённые и запрещённые материалы
2. Габариты фриза и логотипов
3. Требования к остеклению и входным группам
4. Правила крепления вывески

11. Пожарная безопасность

Уточните, есть ли в помещении система пожаротушения и рассчитайте, требуется ли изменение системы под ваш тип бизнеса.

Когда требуется адаптация системы: если арендуете большое помещение в ТЦ и планируете возводить перегородки. Монтируете подвесной потолок из ГКЛ. В этих случаях вам придётся разработать или адаптировать проект сигнализации и пожаротушения.

Критично для ТЦ:

Часто торговые центры допускают к работам с пожарными системами только своих подрядчиков. При этом они могут: выставлять нерыночные цены, медленно работать и срывать общие сроки СМР

Рекомендации:

1. Уточняйте сроки и стоимость работ на этапе переговоров по аренде
2. Выясните возможность привлечения собственных подрядчиков
3. Начинайте работы по «пожарке» как можно раньше
4. Обязательно зафиксируйте состояние помещения перед началом работ на случай спорных ситуаций

Из опыта: На одном проекте во время адаптации спринклерной системы подрядчик не до конца слил ржавую воду из труб из системы, и она залила чистовые стены магазина. Доказать вину без фотофиксации «до» было невозможно.

12. Согласование проектной документации

В крупных ТЦ и бизнес-центрах согласование проектной документации — обязательное условие перед началом работ.

Что нужно узнать:

1. Формат предоставления проекта (бумажный/электронный)
2. Количество экземпляров
3. Язык документации (ТЦ «Метрополис» требует проекты на русском и английском)
4. Срок рассмотрения

Около 80% проектов не согласовываются с первого раза. Нужно вносить правки, а это время. Учитывайте это в своем графике.

Совет при передаче документов:

1. В электронном виде — требуйте подтверждение получения по электронной почте, чтобы контролировать сроки рассмотрения проекта
2. В бумажном — передавайте с сопроводительным письмом с отметкой о получении (кто и когда принял проект, подпись)

Из практики: Самое долгое согласование было с ТЦ «МЕГА Белая дача» — почти месяц мы потратили только на согласование проекта. Сначала требовался предварительный дизайн-проект в электронном виде, потом основной дизайн-проект на бумаге.

Для стрит-ритейла всё проще: обычно достаточно показать 3D-визуализацию и согласовать фасад. Полный проект требуется реже.

13. Режим проведения строительных работ в действующих ТЦ

Уточните у администрации ТЦ все моменты заранее, чтобы не было сюрпризов на старте ремонта.

Время работ: Часто ремонт разрешён только в вечернее и ночное время. Это увеличивает сроки СМР в 1,5-2 раза и повышает стоимость работ на 20-40% (ночные смены дороже)

Требования к бригаде: Некоторые арендодатели проверяют: Наличие гражданства РФ у всех рабочих (например, ТЦ «Европейский» и ТЦ «МЕГА»). Допуски, сертификаты и страховку

14. Разделительная ведомость ответственности

Что это: Документ, который распределяет обязанности и расходы между арендодателем и арендатором во время ремонта.

Пример: Вывоз строительного мусора может выполнять арендодатель, но оплачивать будет арендатор. Или наоборот.

Выясните и внесите все детали в договор, чтобы потом не было споров о том, кто должен был оплатить демонтаж старых конструкций или вывоз мусора.

15. Эксплуатационные платежи

Запросите у арендодателя полный список расходов, которые будут во время действия договора.

Возможные платежи:

1. Коммунальные: электричество, вода, канализация
2. Проводной интернет (для бизнеса может стоить в разы дороже, чем для дома)
3. Страховые платежи (только на период ремонта или на весь срок аренды?)
4. Реклама на фасаде и внутри ТЦ
5. Маркетинговые платежи (иногда в ТЦ от них невозможно отказаться)
6. Клининговые услуги
7. Штрафы для сотрудников (за что могут быть и в каком размере?)

Все эти расходы нужно заложить в ваш бизнес-план.

16. Компенсация за неотделимые улучшения

Как снизить расходы на аренду: Если планируете крупные инвестиции в ремонт, попробуйте договориться о компенсации через: снижение арендной платы, арендные каникулы или другие бонусы.

Пример: Вы за свой счёт устанавливаете систему вентиляции или меняете окна, которые вы оставите при расторжении договора. Взамен он может снизить вам ставку аренды на определённый период. Это выгодно обеим сторонам: вы экономите на аренде, арендодатель получает улучшенное помещение.

17. Отсутствие компенсации за ремонт при досрочном расторжении

Проблема: Арендаторы вкладывают значительные средства в ремонт и улучшение помещений, особенно при долгосрочной аренде. Однако если в договоре не прописаны условия компенсации этих расходов в случае досрочного расторжения договора арендодателем, арендатор может потерять все вложения.

Пример: Вы сделали дорогой ремонт в помещении, установили современное оборудование, но через полгода арендодатель решает расторгнуть договор. В итоге вы теряете не только помещение, но и все вложенные средства, потому что договор не предусматривал компенсацию за ремонт.

Рекомендация: Обсуждайте с арендодателем условия компенсации за ремонт и улучшения. Включите в договор пункт, что в случае досрочного расторжения по инициативе арендодателя он обязан возместить вам стоимость вложенных средств.

18. Логистика и разгрузка товара

Для торговых центров нужно узнать:

1. В какое время можно разгружать товар?
2. Есть ли дополнительный выход к дебаркадеру (зоне разгрузки)?
3. Если нет — можно ли проносить товар через галерею? В какое время?
4. На каких машинах разрешена доставка?
5. Предоставляет ли ТЦ тележки? На каких условиях? (иногда за них берут деньги)

Эти ограничения влияют на операционные расходы. Если разгрузка возможна только ночью, это дополнительные затраты на логистику.

19. Текущий ремонт и эксплуатация

Составьте «Акт разграничения эксплуатационной ответственности»: В нём должно быть указано: Кто за что отвечает во время аренды, кто что ремонтирует и в какие сроки.

Пример: Если помещение затопили соседи сверху — кто несёт ответственность? Кто оплачивает ремонт? Кто взаимодействует с соседями?

Прописанные правила помогут избежать конфликтов и непредвиденных расходов.

20. Фиксация дефектов при приемке

При подписании договора и приёмке помещения составьте «Акт приёма-передачи» с фиксацией ВСЕХ существенных недостатков:

1. Трещины в стенах
2. Протечки
3. Неработающее оборудование
4. Повреждения отделки

Приложите к акту фотографии. Это защитит вас от требований устранить эти недостатки за свой счёт при возврате помещения.

21. Условия расторжения договора

Думайте о выходе заранее. Даже если вы только выбираете помещение, обсудите условия расторжения договора. Некоторые арендодатели (например, ТЦ «МЕГА») требуют при освобождении помещения снять всю чистовую отделку.

Что прописать в договоре:

1. В каком состоянии вы передаёте помещение при выезде
2. Условия досрочного расторжения и компенсации арендодателю (если есть)
3. Сроки уведомления о расторжении договора

Заключение

Выбор помещения для коммерческого проекта — это не только про локацию и цену за квадратный метр. Это задача, где нужно учесть десятки технических и финансовых нюансов.

Если вы выбираете помещение под магазин или ресторан — используйте этот чек-лист. А если застряли на каком-то пункте или нужен свежий взгляд со стороны — пишите в личку или в комментарии к чек листу, разберём вместе.