Как защитить долгострой от сноса: кейс экспертизы ОНС на Ленинградском шоссе в споре с ДГИ

Причины проведения досудебной экспертизы

Основанием для проведения независимого досудебного исследования послужило предписание ДГИ г. Москвы о сносе Объекта Незавершенного Строительства с выплатой минимальной компенсации. В связи с тем, что здание не было своевременно поставлено на кадастровый учет, определение его кадастровой стоимости стандартными методами невозможно, что исключает объективную оценку размера убытков со стороны государственных органов. В целях предоставления надлежащих доказательств и определения рыночной стоимости , было проведена досудебная экспертиза.

Введение

Объект незавершённого строительства расположен в Головинском районе Северного административного округа Москвы по адресу: Ленинградское шоссе, владение 60-62, земельный участок 45/47.

Технические параметры сооружения:

• Площадь застройки: 16 288 м²

• Общая площадь здания: 21 797 м² (подземная часть — 16 431 м², наземная — 5 366 м²)

Строительство осуществлялось в несколько этапов :

• устройство фундамента — 2007 год;

• устройство каркаса — 2014–2016 годах.

В 2016 году строительные работы здания были полностью прекращены. Мероприятия по консервации ОНС не проводились, что впоследствии и привело к претензиям со стороны городских властей.

Цели и задачи экспертизы

При проведении досудебной экспертизы перед экспертом поставились два ключевых вопроса:

1. Определение степени готовности объекта незавершённого строительства.
2. Определение физического износа конструктивных элементов здания.

Обследование проводилось с 15 по 28 апреля 2025 года в строгом соответствии с ГОСТ 31937-2024 с применением методов визуального контроля , фотофиксации и инструментальных измерений .

Методика расчёта

1. Степень готовности рассчитана по методике укрупнённых показателей, предусмотренной Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953.

2. Метод расчета физического износа по Правилам оценки физического износа жилых зданий (ведомственные строительные нормы ВСН-53-86) предполагает определение физического износа отдельных конструктивных элементов и приведение этих значений на физический износ здания в целом.

Результаты экспертизы

Расчёт выполнен детально по каждому ключевому конструктивному элементу: фундамент, стены наружные, перекрытия, кровля, лестницы, внутренние элементы и инженерные сети.

Ниже приведена расчетная таблица, отражающая удельный вес каждого элемента и его фактическую готовность на момент обследования

Расчет физического износа

В ходе инструментального контроля было оценено реальное состояние конструкций.

• Фундаменты и подземная часть: фактический срок 16 лет при нормативном 100 лет — износ 16 %.

• Стены наружные: фактический срок 7 лет при нормативном 100 лет — износ 7 %.

Итоговый показатель физического износа объекта составляет— 10 %.

Оценка технического состояния -хорошее.

Заключение эксперта

По результатам обследования установлено:

1. Степень готовности объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 77:09:0001004: .... составляет 39,06 %.
2. Физический износ объекта составляет 10 % (работоспособное состояние).

По результатам обследования был сделан вывод: конструктивные элементы (монолитная ж\б плита фундамента, ж\б и металлический каркас, наружные стены и перекрытия) пригодны для дальнейшего использования при условии выполнения проектных мероприятий по защите от влаги и проведению ремонтно-восстановительных работ. Выполненный мною расчет позволил определить реальную рыночную стоимость здания и полностью опровергнуть заниженную цену, предложенную ДГИ. С полным текстом экспертного заключение можно ознакомиться в моем профиле.