Планиро: делаем платформу для управления коммерческой недвижимостью. Что уже умеем, чего ещё нет и где честно проигрываем

Привет, spark.ru. Меня зовут Александр. Девять лет назад я купил домен planiro.ru через генератор, домен мне понравился, но применения ему не нашлось и он годами пустовал. Какое-то время на нём размещался сайт знакомств. Теперь это платформа для арендодателей коммерческой недвижимости, которая закрывает то, что обычно делают в Excel, частично в 1С и в десяти других местах одновременно.

В команде нас двое — разработчик и я как продакт. Проект на ранней стадии, и значительная часть функционала, который я ниже опишу, появилась не потому, что нам так захотелось, а потому что попросили те самые десять клиентов, с которыми мы сейчас работаем. О каких-то вещах мы сами и не подозревали, что они кому-то нужны. Расскажу честно: что уже работает, чего ещё нет, и где мы по-прежнему проигрываем соседям по рынку.

Откуда взялась идея

Мы с напарником сами занимаемся администрированием коммерческой недвижимости. То есть Планиро — это не «придумали проблему по статьям», а «сделали инструмент, потому что задолбались».

Любой, кто сдаёт хотя бы пару объектов, знает, как это устроено. Один Excel — реестр помещений. Другой — арендаторы. Третий — счета и оплаты. Четвёртый — показания счётчиков. Пятый, шестой, седьмой — у бухгалтера в 1С, у юриста в Word, у инженера в чате с подрядчиками. К концу года уже никто точно не помнит, какое допсоглашение подписали в марте, проиндексирована ли ставка по июньскому договору и начислена ли пеня за просрочку в октябре. А когда к этому добавляется ФСБУ 25, который обязал арендаторов учитывать аренду по новым правилам, и собственники должны им давать стыкуемые данные, — Excel окончательно сдаётся.

Альтернатива — внедрить большое решение вроде специализированной конфигурации на 1С. Это работает, но дорого, долго и обычно требует штатного человека, который этим живёт. Малый и средний арендодатель такое не тянет, и в итоге всё равно возвращается в Excel.

Мы пытаемся занять место посередине: понятная платформа, в которую заходишь и сразу видишь портфель — что сдаётся, что свободно, кто платит, кто должен, какие заявки в работе, какая маржинальность. Без бюджета на внедрение и без отдельного администратора в штате.

Что уже работает

За последний год функционал заметно прибавил, постараюсь рассказать структурно — иначе утонем.

Объекты, договоры и деньги. В Планиро есть реестр объектов с иерархией здание > этаж > помещение > рабочее место, площади, статусы занятости, фотографии. Арендаторы ведутся как полноценные организации с реквизитами и контактами. Договоры аренды и дополнительные соглашения заводятся целиком — со сроками, условиями, автоматической индексацией ставки, массовыми операциями над пулом договоров. Это важно, когда раз в год нужно проиндексировать сразу несколько десятков договоров и не сойти с ума. Счета формируются вручную или по расписанию, бывают трёх типов — обычные, авансовые, корректирующие. Платежи можно вносить вручную, импортировать банковской выпиской или ждать, пока арендатор подтвердит оплату в личном кабинете. Неустойки начисляются и списываются автоматически по правилам договора. Есть акты сверки с сальдо по периодам.

Гибкие правила биллинга. Это второй модуль, который мы сами не используем — у нас в собственной аренде фиксированные ставки, мудрить нечего. Сделали по запросу. Если вы сдаёте торговый центр, у вас часто аренда — это процент с оборота арендатора плюс минимальная гарантированная ставка. Если у вас прогрессивная шкала, формулы по показаниям счётчиков, индивидуальные коэффициенты — раньше всё это собиралось в Excel и пересчитывалось руками. В Планиро вы настраиваете формулу один раз и тестируете её на отдельной панели до того, как она поедет в боевой счёт. Конкретный сценарий нам подсказал один из клиентов с ТЦ, но получившийся модуль оказался полезен и другим арендодателям со сложной тарификацией.

Учёт по ФСБУ 25/2018. Графики аренды, классификация (операционная, финансовая, краткосрочная, низкостоимостная), переоценка обязательства, журнал проводок, выгрузка в бухгалтерскую систему. Этот модуль — отдельная история: мы сами им не пользуемся, у нашей собственной аренды такой необходимости нет. Сделали по запросe клиента, который работает с крупными арендаторами и обязаны давать им стыкуемые с ФСБУ данные. Хороший пример того, как продукт растёт не из головы продакта, а из реальных болей.

Эксплуатация: счётчики, парковка, заявки. Учёт показаний счётчиков с историей и автоматическим расчётом переменной части счёта (вода, электричество, тепло), распределение общедомовых расходов между арендаторами. Парковка — отдельно: места, разрешения, заявки на пропуска, учёт зарядных сессий для электромобилей (актуально стало неожиданно быстро). Заявки на обслуживание: регистрация, назначение исполнителя, статусы, вложения, комментарии. Сверху — иерархия конструктивных элементов и инженерных систем, расписания планово-предупредительных ремонтов и сметы (модуль ППР пока доводится до ума, об этом ниже).

Документы. Договоры, допсоглашения, акты, счета, УПД и акты сверки формируются по шаблонам с подстановкой переменных. На выходе — .docx, .pdf, .xlsx, .csv, а УПД отдаётся в формате ФНС (приказ ЕД-7-26/970@). Полноценный электронный документооборот через оператора Контур.Диадок — с подписью прямо в интерфейсе, статусами и приёмом входящих — у нас в работе: разбираемся с API оператора. Пока что готовые УПД-файлы из Планиро можно подписать и отправить через любой внешний клиент ЭДО.

Поэтажные планы. Визуальный редактор с раскраской помещений по статусу, арендатору или типу. До недавнего времени у нас тут была честная дыра — было только табличное представление. Сейчас планы появились в виде отдельного приложения маркетплейса.

Личные кабинеты и мобильное приложение. Для арендатора, собственника и техника свои интерфейсы. Арендатор видит счета, акты, УПД, оплачивает онлайн, подаёт заявки на обслуживание, обменивается документами. Техник работает с заявками. Собственник смотрит сводки и финансы. Всё это есть и в вебе, и в мобильном приложении в Google Play. App Store пока нет — это в работе.

Отчёты. Финансовый — с операционными расходами, чистым операционным доходом (NOI) и чистой прибылью по объектам и арендаторам. Загрузка портфеля, задолженность с возрастом долга, реестр договоров со сроками пролонгации, сводка по арендаторам, эффективность площадей с простоями и упущенной выручкой, план/факт по арендным платежам со стыковкой с графиком ФСБУ 25, графики динамики по месяцам, журнал аудита действий пользователей. Всё это выгружается.

Интеграции и API. Есть двусторонняя синхронизация договоров, счетов и платежей с 1С. Bitrix24 — контакты, компании, сделки, вебхуки. DaData — подсказки адресов и реквизитов организаций. Открытый API для тех, кто хочет подключать собственные системы, с лимитами по тарифу. Подключение к Контур.Диадоку — как уже сказал, в разработке.

Многоюрлицовая структура. Если у вас портфель разнесён на несколько юрлиц (а у любого арендодателя среднего размера так и есть), Планиро это поддерживает: организации заводятся отдельно, со своими реквизитами, нумерацией документов, настройками автоформирования счетов и уведомлений. Можно работать из одной учётки с несколькими юрлицами без копирования данных.

Маркетплейс приложений. Часть функциональности — ФСБУ 25, гибкие правила биллинга, поэтажные планы, ППР — оформлена как отдельные приложения, которые подключаются отдельно или входят в тариф. Для пользователя это значит, что вы не платите за то, чем не пользуетесь. Для нас — что новые модули можно выпускать независимо. ЭДО появится в маркетплейсе, как только закроем работу с API оператора.

Роли, аудит, администрирование. Ролевая модель: собственник, менеджер, бухгалтер, техник, арендатор. Журнал действий — кто, когда и что менял, с историей версий. На вопрос «кто перенёс срок оплаты» в Excel ответа нет; здесь — есть.

Если коротко — это «чуть больше, чем MVP, который что-то умеет». Это почти полноценная платформа с маркетплейсом, мобильным приложением и стыковкой с бухгалтерией. С другой стороны, ниже я перечислю всё, что мы по-прежнему не закрыли, — там тоже список приличный.

Чего ещё нет

Чтобы статья не превратилась в рекламный буклет, перечислю честно, что в работе или в планах.

Дорабатывается сейчас. ЭДО через Контур.Диадок — отправка счетов, актов и УПД с подписью прямо из Планиро, статусы и приём входящих документов. Сейчас разбираемся с API оператора. Эксплуатация и ППР — большую часть мы выкатили, но автогенерация задач по расписанию, план/факт по сметам и увязка задач с заявками от арендаторов ещё доводятся. Претензии и автоматические рассылки напоминаний о просрочке — на подходе.

Ближайший горизонт. Управление коворкингом — гибкие рабочие места, бронирование, тарификация по дням и часам. Мультивалютность — курсы ЦБ со спредом, фиксированные курсы, валютные коридоры в договорах (актуально для тех, у кого ставка привязана к доллару или евро). Пользовательские шаблоны Word — сейчас у нас стандартные шаблоны документов, в которые подставляются переменные, но загрузить свой .docx и работать с ним пока нельзя. Задача на ближайшую перспективу.

Средний горизонт. Карта объектов с подгрузкой данных Росреестра. Учёт обременений и страховых полисов. Агентская схема с собственниками — если вы управляющая компания, которая управляет помещениями физлиц и юрлиц с расчётами «доход минус расходы», этого пока нет. Биллинг телефонии для арендаторов БЦ — тарификация услуг связи.

Дальний горизонт. Интеграция с 1С:Документооборот. Распознавание поэтажных планов БТИ — чтобы сканы из БТИ автоматически превращались в нашу структуру помещений (сейчас это рисуется руками в редакторе). 3D-модели помещений для маркетинга и виртуальных туров.

Что из этого реально дойдёт до релиза в обещанные сроки — посмотрим. Мы стараемся не обещать сроков на spark.ru.

Честно про конкурентов

Сравнение всегда рискованная штука: легко скатиться в маркетинг и приписать себе побед, которых нет. Постараюсь без этого.

С Excel мы выигрываем по предсказуемости и тем, что данные не разъезжаются по версиям файлов и почтовым ящикам. ФСБУ 25 в Excel поддерживать практически невозможно, и это, наверное, главный аргумент в нашу пользу для среднего и крупного арендодателя. Но Excel бесплатный, привычный и в нём можно сделать что угодно как угодно — этого нашего козыря у нас нет.

С 1С разговор отдельный, потому что у 1С есть несколько разных продуктов. Обычная 1С:Бухгалтерия — это бухсистема, в которой арендный учёт ведётся «как получится»: у нас с ней пока нет прямой синхронной связки, есть только выгрузка готовых документов из Планиро (в том числе УПД в формате ФНС), а подписать и отправить их можно через внешний клиент ЭДО. Дальше идут специализированные отраслевые конфигурации, и здесь любопытно: с конфигурацией «1С: Управление нашей арендой» у нас уже есть двусторонняя интеграция договоров, счетов и платежей. А вот с её более известным родственником — конфигурацией «1С: Аренда и управление недвижимостью» — мы прямой конкурент. У них в одной системе есть всё то же, что у нас, плюс встроенная бухгалтерия и десятилетия зрелости. Где мы пытаемся быть полезнее — в интерфейсе, скорости запуска и в том, что для запуска не нужен отдельный 1С-программист. Но по глубине бухгалтерских кейсов 1С нас обходит, и я не делаю вид, что мы её догнали.

Pro.rent — близкий по назначению сервис. У них есть связка с amoCRM прямо в интерфейсе и интерактивные планы этажей в 2D и 3D. С планами мы выровнялись по 2D, а 3D у нас пока нет. С CRM ситуация такая: amoCRM мы не интегрируем, у нас вместо неё Bitrix24 — если вы живёте на amoCRM, это минус нашей пользы для вас. Но если будет спрос — сделаем.

AlarmCRM — ещё один сосед, у которого сильны интерактивные планы помещений и автоматизация документов. Здесь после релиза наших поэтажных планов и шаблонов в .docx мы примерно сравнялись, но за деталями я бы советовал смотреть оба продукта на демо.

Циан, Авито Недвижимость, Арендатор.ру — это вообще не про то же самое. Они помогают помещение сдать. Мы помогаем им управлять, когда оно уже сдано. Иногда нас с ними путают, поэтому уточняю.

Из той же логики в нашу сторону часто кивают на RealtyCalendar — это сильный сервис, но он про посуточную аренду: синхронизация календарей с площадок, динамическое ценообразование, общение с гостями. Если вы сдаёте квартиры на день — идти надо к ним, а не к нам. У нас, кстати, коворкинг ещё в роадмапе, так что для коротких форматов мы тоже пока не лучший выбор.

И один объективный минус, который никуда не делся: команда у нас по-прежнему небольшая. Мы быстрее в принятии решений, чем большие игроки, но медленнее в накатывании фич. Большую интеграцию я не выкачу за неделю просто потому, что нас мало. К этому стоит относиться открыто.

Где мы, кажется, реально полезны

Главное, ради чего мы это делаем, — гибкость под конкретного арендодателя. Если у вас офисный бизнес-центр, нужны одни процессы; если стрит-ритейл — другие; если ТЦ с процентом от оборота — третьи; если складской комплекс — четвёртые. Большие универсальные решения часто заставляют арендодателя жить так, как удобно системе. Мы пытаемся идти от обратного — настраивать продукт под уже сложившуюся работу, а не наоборот. Маркетплейс приложений усиливает эту логику: вы берёте то, что нужно вам, и не платите за остальное.

Второе — то, что мы сами арендодатели и часть продукта реально проверяем на себе. Когда что-то неудобно в базовых вещах — учёте, счетах, заявках от арендаторов, поэтажных планах, — мы видим это первыми и фиксим раньше, чем клиент успеет об этом написать. Другую часть — ФСБУ 25, отдельные сценарии биллинга — мы сами не используем, и тут единственный источник правды это обратная связь от клиентов. Стараемся не делать вид, что разбираемся в этих кейсах лучше тех, кто в них живёт.

Третье — низкий порог входа. Базовый функционал бесплатен бессрочно, дальше платная подписка стартует от 4 900 рублей в зависимости от количества пользователей и зданий. Это сильно ниже порога, на котором у конкурентов обычно начинается «серьёзный учёт» с подрядчиками по внедрению.

Где мы сейчас

Сейчас Планиро в бете. Активных клиентов — чуть больше десяти. Они нам пишут, ругают, что-то просят, что-то хвалят. По-моему, это самый ценный этап проекта: фичи приходят не из головы продакта, а от людей, которые реально каждый день работают с арендой. Уже упомянутый ФСБУ 25 — самый яркий, но не единственный пример: довольно много нашего сегодняшнего функционала появилось ровно так. Стараемся слушать и быстро реагировать, а не превращаться в «закрытый стартап, который думает, что лучше клиента знает, как тому жить».

Зачем эта статья

Если коротко — две вещи. Хочется, чтобы про Планиро узнали те, кому он действительно может пригодиться: владельцы бизнес-центров, собственники складских и торговых объектов, управляющие компании, арендный бизнес среднего размера. И хочется собрать честную обратную связь, в том числе разгромную — она полезнее, чем «классно, ребята».

Если вы из этой темы, посмотрите Планиро на planiro.ru, напишите в комментариях или мне напрямую — чего не хватает, что лишнее, что бесит. Готов к критике)

И отдельное предложение для тех, кто хочет попробовать всерьёз. Первым 20 читателям этой статьи, которые напишут через поддержку в личном кабинете Планиро, что они со Spark, дадим расширенный тариф бесплатно на 3 месяца — со всеми платными функциями, без обязательств и без привязки карты. В обмен прошу только одного: поделиться обратной связью через месяц-другой, что зашло, что не зашло, чего не хватает. Для нас на текущей стадии живой отзыв стоит дороже подписки.

Спасибо, что дочитали.